Летом тянет на природу. Но не все хотят и могут уехать за границу. Кому-то нельзя находиться на солнце, другие считают Подмосковье лучшим местом для отдыха, третьи летом работают, но хотят вывезти на свежий воздух детей и навещать свои семьи по выходным. Что происходит сейчас на рынке аренды?
Рыночная жизнь
Анна Чуксеева, руководитель направления по связям с общественностью «Из рук в руки», рассказала о том, что обычно арендаторы ищут дома заранее – в феврале, марте, апреле.
По ее словам, в этом году число желающих сдать свою загородную недвижимость в аренду увеличилось на 20% (по сравнению с 2014 г.). Некоторые домовладельцы решили продать свой «загород» (подобного рода предложение по сравнению с прошлым годом тоже увеличилось, на 12%).
Но есть те, кто продавать не хотят, предпочитая получить с дома доход – для этого они сдают свою дачу в наем. Что касается спроса, то по данным и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Романа Зеленского, зафиксировано некоторое снижение интереса к загородной недвижимости на лето.
Кризис внес свои коррективы, при том же уровне заработной платы рубль обесценивается, а цены растут, и многие арендаторы отказались от сезонной летней аренды. На фоне широкого предложения, продолжает Роман Зеленский, мы отметили снижение арендной ставки. Как ни странно, наиболее устойчивым оказался премиум-сегмент – состоятельные люди не хотят отказываться от привычного образа жизни.
Если же описывать ситуацию в целом, то при хорошем торге наниматель дорогого дома может получить очень хорошие скидки (до 30-40%). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение арендной ставки произошло в среднем на 30%.
Пик заявок на летнюю аренду приходится на весну, начиная с конца февраля — начала марта. В марте-апреле возникает ажиотаж (к концу марта разлетаются около 60% предложений), летом спрос несколько ниже (июль и август – уже время спада интереса, когда можно найти выгодное предложение, поскольку и арендные ставки в это время снижаются на 10-15%). В эти месяцы клиенты снимают загородные дома для длительного проживания.
Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group, подтверждает падение спроса. По ее словам, на одного клиента, желающего арендовать дом за городом, приходится три-пять предложений от собственников. Это разные дома площадью от 150 кв. метров до 1500 кв. метров.
Однако в сравнении с 2014 годом объём предложения сократился на треть. Это связано с нежеланием владельцев сдавать свою собственность по более низкой цене, кроме того люди боятся разгромов, которые порой устраивают дети арендаторов – ремонт в большом доме дело накладное. И хотя в договорах найма есть пункт о возмещении ущерба, на практике добиться этого возмещения трудно. Словом, ситуация на рынке пестрая, владельцы загородной недвижимости пребывают в раздумьях.
Дорожный вопрос
Опрос нанимателей показал, что только 13% из них выделили транспортную доступность в качестве главного критерия при выборе загородной недвижимости, и говорить о каком-то конкретном километре от МКАД сложно.
Конечно, горожане хотят провести время на природе, вывезти на съемные дачи свои семьи (с мая по сентябрь). Но отцы семейств, как правило, не могут так долго отдыхать – у них работа, приходится дважды в день стоять в пробках. Такие семьи стараются выбрать дачу поближе к Москве.
Среди более значимых критериев при выборе загородного жилья респонденты выделили также наличие коммуникаций, таких как газ, электричество, водопровод (44%) и экологичность района (43%). Это значит, что комфортное проживание важнее времени, которое тратится на дорогу. Арендаторы, у которых есть приличные средства, выбирают расстояние до 30-35 от МКАД.
Но есть примеры, когда люди целенаправленно выбирают «дальние дачи». Их привлекает живописная природа и отличная экология этих мест. Потенциальные арендаторы премиального и элитного жилья рассматривают ближние посёлки Рублёво-Успенского и Новорижского шоссе, максимум – в 10-20 километрах от МКАД.
Аренда или покупка?
А может быть все же, накопить деньги и построить собственный дом? Или аренда удобнее – никаких забот по содержанию, не надо думать про налоги на коттедж? Специалисты говорят, что все зависит от приоритетов и возможностей клиента.
Кто-то располагает ресурсами, чтобы приобрести загородную недвижимость, и не только отдыхать там летом, но и периодически сдавать ее в наем, получая дополнительный доход. Кому-то это неинтересно, и потому сезонная аренда – хорошая альтернатива, чтобы провести лето за чертой города.
Часто коттедж на лето арендует большая семья (как правило, расходы ложатся одновременно на два или три бюджета), иногда 2-3 семьи кооперируются, тогда дети живут в комфорте, на воздухе, а траты не столь ощутимы. Если речь идет о премиум сегменте, то аренда часто выгоднее покупки.
Почем воздух для народа?
Стоимость аренды небольшого загородного домика в пределах 50 км от Москвы начинается с 15 000 рублей. За эту сумму можно найти классический советский домик на шести сотках, с туалетом и душем на улице (в таких поселках есть только электричество и летний водопровод).
Преимущество таких предложений в том, что отсутствие бытового комфорта компенсируется чистым воздухом и обилием деревьев (елей, высоких дубов). Современные дачи эконом-класса зачастую располагаются в чистом поле, и посаженным деревьям мало лет, они не создают атмосферы настоящей русской дачи.
На стародачных участках есть тень, в которую можно спрятаться от палящего солнца, да и земли там побольше (от 10 соток), в то время как размер садовых участков около 6 соток и деревья там в основном плодовые, а не лесные. Просторный дом со всеми удобствами в 15-30 км от столицы обойдется в 30-45 тысяч рублей в месяц.
Цена таунхаусов с охраной, ремонтом, новой мебелью и большим участком может достигать 150-200 тыс. руб. На лето подойдут и сезонные дачи, не приспособленные для круглогодичного проживания. Как показывает практика, большой объем заявок приходится на комфортные коттеджи по цене 80-150 тыс. рублей.
Отдельно надо упомянуть стародачные поселки («Николина гора», «Переделкино и им подобные). Участки там большие, по гектару, лесные, все коммуникации центральные, есть даже городской телефон, но плата за такие старые дома высокая.
Каждому по формату
Своя аудитория есть у всех форматов недвижимости. Те, кто хочет простора и приватности, арендуют коттеджи. На их огромной территории можно разгуляться: тут бывают и теннисные корты, и открытые бассейны, и веранды, и качели, и детские площадки. Обычно этот вариант предпочитают семьи с детьми.
Таунхаусы в этом смысле менее привлекательны, поскольку на маленькой придомовой территории можно разве что пожарить барбекю. Однако, их несомненное достоинство в более низкой арендной ставке.
Таунхаус легче обслуживать, он не требует наличия штата персонала – садовников, уборщиц, охранников. В посёлках таунхаусов обычно есть обслуживающая компания. Выглядят такие объекты современно, что привлекает клиентов в возрасте от 30 лет.
Юридическое оформление
Для сезонного проживания договор заключают на срок 3-5 месяцев. Май-сентябрь или июнь-август – популярные периоды найма для летней загородной недвижимости. Как только вы найдете подходящий вариант, заключайте с хозяином собственности договор о найме. Арендатору важно обратить внимание на пункты, в которых указаны его права, обязанности сторон.
Здесь не должно быть противоречий гражданскому кодексу. Необходимо внести пункт про возврат страхового депозита и условия его возврата. Важным пунктом договора для обеих сторон становится вопрос залога – его размера, возврата, платы в счёт повреждённого имущества. Залог может составлять одну-три месячных арендных платы.
Обычно стороны договариваются о том, что депозит в случае сохранности интерьера и бытовой техники зачтётся как оплата последнего месяца проживания. Но при заключении договора важно подробно прописать условия возврата или невозврата, чтобы впоследствии не возникало серьёзных разногласий.
Если недвижимость дорогая, а обстановка царская, арендодателю лучше сфотографировать помещения и приложить к договору фотографии и опись имущества – так проще будет доказывать материальный урон, нанесенный нанимателем. Впрочем, владельцы хором не очень любят сдавать свое жилье, тем более на небольшой срок – они предпочитают либо вообще не связываться с арендой, либо сдавать, но на длительное время (минимум на год).
Можно в договоре прописать и то, кому достанется урожай плодовых деревьев, кустов – это вовсе не мелочь, если у арендатора есть дети, которым нужны экологически чистые фрукты и ягоды.
Традиционно размер вознаграждения риэлтору составляет сумму арендной платы за месяц. Услуги брокера оплачивает арендатор. Стоимость аренды взимается в соответствие с договором: плата берётся за первый и последний месяц, за несколько месяцев вперёд, или за полгода-год – и тогда арендатор может рассчитывать на дисконт около 10%.
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»
