Не успели мы привыкнуть к тому, что ипотека – великолепный способ улучшить жилищные условия, как разразилась гроза. Все смешалось на рынке недвижимости, и тот, кто раньше хотел приобрести загородное жилье, призадумался. Есть ли смысл брать ипотеку сегодня?
Политика банков
В ситуации, когда рубль падает (а зарплату мы получаем в рублях), банки вынуждены поднимать процентные ставки на кредиты. По словам Виктора Кофтанюка, финансового директора Группы Компаний «САПСАН», долгосрочные ставки по ипотеке в общей сумме превышают 30% – для среднего жителя России они совершенно не доступны.
Ольга Киевская, директор компании «Кредит Тайм», подтверждает, что в связи с кризисом банкиры заняли очень осторожную позицию. Во-первых, ставка по ипотеке поднялась и держится в среднем на уровне 15-16%. Заявления по ипотечным программам рассматривают, но решений временно не принимают. То есть, даже если вы предприняли такой рискованный и «дорогой» шаг, неизвестно, получите вы кредит или нет.
Ожидать одобрения на сумму, превышающую 500 000 – максимум 1 000 000 рублей, не стоит. Сколько продлится период выжидания? Трудно сказать. Вероятнее всего, от нескольких месяцев до года. Многое будет зависеть от действий нашего правительства и общих тенденций в экономике.
Хотелось бы верить, что полного краха жилищного загорода не будет, хотя мрачных прогнозов много. Наталья Чепрукова, генеральный директор компании Delta estate, рассказала, что в декабре прошлого года Центробанк повысил ключевую ставку сразу на 6 пунктов, в результате чего она достигла 17%.
К тому же, в связи со сложной геополитической ситуацией, санкциями и резкими валютными колебаниями, банки ограничили выдачу кредитов, и даже заморозили некоторые сделки по ипотеке.
Многие кредиторы стали отменять льготные условия кредитования и ужесточать требования к заемщикам. Получается, что брать кредит не только невыгодно, но и сложно – его попросту могут не дать.
Денег мало, а на воздух тянет
Для тех, у кого своих денег не хватает, эксперты советуют не обивать пороги банков сейчас, а подождать год-полтора – за это время ситуация возможно прояснится и стабилизируется. Если же желание оказаться на природе столь велико (к примеру, это необходимо для маленького ребенка), можно подумать об аренде.
Цены на сдаваемое в наем жилье, постепенно будут снижаться, потому что налоги на недвижимость вырастут и содержать коттеджи станет сложнее – вероятно многие хозяева предпочтут уехать в город, а загородные квадратные метры сдать. Предложение вырастет, цены упадут, и найти приличный таунхаус или небольшой дом станет проще.
Когда ребенок подрастет и пойдет в школу, можно будет отказаться от Подмосковья в пользу столицы, ведь со школами за городом ситуация не из простых. Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ Недвижимость», рекомендует пока наблюдать за тем, как будет меняться политика ЦБ до конца февраля и потом уже принимать решение брать или не брать ипотеку.
Но если вопрос с жильем стоит остро, или есть предложение, которое не хотелось бы упустить, можно выбрать ипотечную программу с возможностью изменения ставки через 1-3 года и только в случае, если на руках есть не менее 30-40% первоначального взноса. Кроме того, многие застройщики будут сейчас предлагать скидки и рассрочки, которые в совокупности дадут возможность обойтись без ипотеки – надо просто следить за предложениями и обзванивать продавцов.
Сергей Петров, заместитель генерального директора ORDOGroup, советует покупателям договариваться с застройщиками коттеджных поселков как по цене, так и по условиям платежей.
Например, сейчас предлагаемые цены на таунхаусы в элитных коттеджных поселках «Азарово» и «Новое Лапино» на Рублево-Успенском шоссе неоправданно низкие. Но такие предложения надо успеть поймать, пока цены еще остаются низкими и зафиксированными в рублях.
Сами с усами
Как же все-таки заполучить место под подмосковным солнцем? Можно купить землю и построить дом руками строительной фирмы или летучих бригад. Некоторые эксперты советуют кооперироваться с родственниками. В этом случае вы свободны – когда в состоянии продолжать строительство, тогда и продолжаете.
Правда, все мы знаем, что поссориться можно и с родственниками, поэтому придумайте проект, который пригоден для дележки: симметричный, с двумя входами.
К примеру, одна пара спланировала дом так, чтобы второй этаж был разделен глухой стеной на две части. С одной стороны стены расположили большую спальню хозяев, а с другой стороны – спальню и кухню. На этаж ведут 2 лестницы. Таким образом хозяева предусмотрели частную территорию для сына и его будущей семьи.
Еще один вариант – построить дом на участке родителей (если последние не против). Так вы сэкономите на земле. Правда, на дачных участках нет должных условий – вам придется платить не только за возведения самого дома, но и за нормальный котел (пусть и не газовый), за септик, собственную скважину. А хватит ли в дачном поселке электромощности для всех ваших насосов, котла и прочих «электровампиров»?
Если нужен сезонный дом, то строительство в дачном поселке – идеальный вариант по соотношению цены и качества. Планируете круглогодичное проживание? Тогда есть риск оказаться среди снегов в одиночестве. Продавцы уверяют, что самостоятельное строительство хуже покупки готового или строящегося под их началом дома.
Так Алсу Хамидуллина, руководитель загородного департамента Contact Real Estate, отмечает, что сегодня любой застройщик, предлагая строительный подряд на рынке элитного загородного жилья, не ставит своей целью получить сверхприбыль. Для него порой гораздо важнее в целом реализовать свой проект быстро, ведь от этого зависит общий темп продаж.
Обладая большими объемами, имея достаточное количество людских ресурсов и материалов, зачастую располагая собственными заводами по изготовлению того или иного строительного материала, мебельными фабриками, отличными знаниями местности и пр., застройщик предлагает, как правило, достаточно приемлемые условия.
Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», говорит, что рост цен на строительные и отделочные материалы уже начался. При этом на рынке достаточно объектов, построенных или в высокой степени готовности с себестоимостью начала 2014 года.
Поэтому в ближайшее время будет иметь смысл покупка готовых объектов. И все же строительство дома в России сродни игре в русскую рулетку – кто бы ни строил, может получиться плохо, а может и хорошо.
Ситуация на рынке
Многие эксперты утверждают, что в конце 2014 года был ажиотажный спрос на недвижимость, продающуюся в рублях – народ хотел сохранить свои деньги, вложив их в дома, таунхаусы, квартиры.
Другие потенциальные покупатели, по словам Натальи Чепруковой, генерального директора компании Delta estate, ожидают еще большего обвала цен и не торопятся с покупкой. Но это не значит, что рынок замер и все сделки остановились. По-прежнему те, кто владеет свободными средствами и желает их сохранить, совершают сделки, так как такое вложение средств является самым безопасным.
Те, кто на данный момент занят поиском дома, в первую очередь, обращают внимание на объекты с хорошим дисконтом. Цены за последний год понизились более чем на 35% в долларах, а в рублях на 10-15%. Хорошие предложения, даже в условиях кризиса, быстро находят своего покупателя.
Ольга Киевская сообщает, что из-за нынешней ситуации уже появились «проблемные застройщики», которые временно притормозили строительство. Могут быть сложности с долевым строительством крупных жилых комплексов. Поэтому сейчас больше актуальны сделки на рынке вторичного жилья Москвы и Подмосковья.
А Людмила Цветкова констатирует, что на первичном рынке поток клиентов сократился – прежде всего за счет проблем с ипотекой. Одновременно фиксируется активность на вторичном сегменте. Привлекательность вторичных домов объясняется меньшими рисками – дом уже готов, въезжай да живи.
Чтобы поднять рынок с колен, комментирует Сергей Петров, депутаты Госдумы, а также ведущие банки страны обратились к главе Центробанка с письмом, в котором они попросили начать постепенное снижение ключевой ставки. Если Центральный Банк пойдет навстречу кредитным организациям и депутатам, то заемщики, взявши кредит в декабре 2014 или в начале 2015 гг., смогут в будущем рефинансировать его под сниженный процент в этом же или другом банке.
В выигрышном положении, по словам Валерия Лукинова, коммерческого директора ОАО «Керамо» и генерального директора Инком Ленд Парк Культуры, оказались проекты поселков, где Сбербанк РФ является партнером и предоставлял средства для финансирования проекта. В таких проектах ставка начинается с 14,5%.
Если сравнить с ключевой ставкой ЦБ (примерно равной ожидаемой инфляции в 2015 году), кажется, что покупателям выгодно сейчас брать ипотеку под такой процент. Однако увеличение первоначального взноса с 13% до 20% вынудит многих покупателей отложить приобретение по банальной причине: не хватает денег на первоначальный взнос.
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»
