Трасса на Минск всегда считалась престижной. Причиной тому – ее юго-западное направление, которое в цене, так уж сложилось исторически. Каковы особенности этого направления?
Поехали!
Дороги, ведущие в Одинцовский район, давно страдали пробками, малополосностью и перекрытием движения (Рублево-Успенское шоссе). Поэтому решено было построить трассу-дублер. В конце прошлого года это свершилось!
Приблизительно 20 км от границы Москвы вы можете проехать по великолепной дороге. Начинается она как многополосная, но постепенно сужается. Вдоль трассы стоят терминалы оплаты. В хорошие дни скорость движения по дублеру и Минскому шоссе почти одинакова, но в плохие старая дорога стоит.
На новой трассе нет магазинов и прочей инфраструктуры, нет рекламы – водителя ничто не отвлекает. Безусловно, введение в строй дублера привлекло новых покупателей (количество звонков и сделок увеличилось). Никто не любит мучиться в пробках, поэтому многие готовы заплатить, чтобы пролететь, а не проползти свой участок трассы.
Точки развития
У каждого шоссе есть основные точки развития – узлы, в которых сосредоточены поселки. Если по Новорижскому направлению много проектов вынесено за 20-километровую отметку, то Минское шоссе тяготеет к МКАД. Первый «узел» находится до 12 км от МКАД, второй – в районе съезда на Крекшино (около 20 км от МКАД).
В этой зоне много поселений, относящихся к бизнес- и премиум-классу. По словам Ильи Менжуного, директора департамента загородной недвижимости компании «Метриогрупп», всего по Минскому направлению сейчас выставлены на продажу 200-250 домовладений, большая часть которых относится ко вторичному рынку. Но в продаже есть и первичные дома.
К примеру, в 19 км от МКАД продаются дома и секции в таунхаусах поселка «Западная резиденция». Надо отметить, что проектировал поселок известный архитектор – выбор домов невелик (всего 5 проектов), но они хорошо спланированы (нет ничего лишнего, площадь домов средняя, относящаяся к бизнес-классу, от 330 до 504 кв. метров).
Одним из достоинств коттеджей – достаточное количество санузлов (иногда в архитекторы скупятся на «мокрые точки»). Дома расположены на сравнительно небольших участках (приблизительно 12-20 соток).
В поселке, как сейчас принято, застройщик предусмотрел не только индивидуальные коттеджи, но и таунхаусы, которые тоже выглядят вполне симпатично и не контрастируют с частными домами. К секции прилагаются в частное владение — около 3 соток земли.
Стоимость секции в таунхаусе (площадью 320 кв. метров) обойдется покупателю в 16,2 млн. руб. Любители современной архитектуры могут обратить внимание на более удаленный от столицы поселок – «Река-река», названный в честь Москвы-реки, к которому он примыкает.
Находится поселение между Минским и Новорижским шоссе (ориентировочно в 48 км от Москвы) – подъезд возможен с обеих сторон. Совсем неподалеку – известный подмосковный город Звенигород. Поселок привлекателен тем, что там можно найти землю без подряда.
Всего на осваиваемой территории запланировано возвести 222 домовладения. Площадь проектов колеблется от 125 до 250 кв. метров – очень удобный формат. При этом всего вам предложат 4 проекта, но с 12-ю вариантами внутренней планировки. Площади домов вполне достаточно, чтобы на них могла разместиться семья. И вам не придется переплачивать за обогрев и содержание лишних помещений.
Размер участков составляет 6-30 соток. Интересен поселок тем, что у строящихся домов плоская кровля. Тут вы должны хорошенько подумать. С одной стороны, такую крышу можно сделать эксплуатируемой (например, разместить там зону для принятия солнечных ванн, разбить незатейливый садик).
С другой стороны, в нашем климате опасно иметь дело с такими кровлями. И дело даже не в том, что крыша должна вынести мощную снеговую нагрузку – она должна быть надежно гидроизолирована. Кроме того, зимой придется все время чистить снег не только на прилегающей к дому территории, но и на «макушке» самого дома. Тем не менее, это привлекательный штрих к портрету поселка. Все коммуникации в «Реке-реке» централизованные.
«Река-река» находится в месте сосредоточения коттеджных поселков, среди которых есть, например, «Каринское» — новый объект, находящийся на стадии строительства.
В «Каринском» уже существуют все центральные коммуникации, в будущем это будет приличное по численности поселение (120 домовладений). Там вы можете купить участки с подрядом и без. Предлагаемые проекты домов воображение не поражают – это довольно скудные в плане архитектуры коттеджи площадью от 100 до 300 кв. метров. Площадь участка варьируется от 8 до 16 соток.
Цена сделки – от 1,8 млн. руб. Минимальная сумма ежемесячных поселковых взносов составляет от 3500 руб. Застройщик уверяет, что это совсем не много. Действительно, 3500 руб. – сумма не большая. Но это минимум. Для сравнения в сложившемся поселке, расположенном в 17 км от МКАД, взносы за дом на 15 сотках составляют 5600 руб. Так что в «Каринском» обслуживание не такое уж и дешевое.
Зато вокруг объекта три купальных зоны – два озера и Москва-река. Кроме того, поселок примыкает к старому поселению Каринское, где есть вся инфраструктура: детский сад, магазины, школа, продовольственный рынок. Совсем близко находится озеро, на котором организована платная рыбалка – это порадует многих мужчин.
По отзывам на этот поселок больше всего баллов набрал пункт об инфраструктуре и о соотношении цены и качества домовладения. По своим параметрам «Каринское» — объект класса «комфорт».
Более обеспеченным гражданам может понравиться очень интересный по архитектуре поселок «Трувиль» (индивидуальные дома, дуплексы, таунхаусы). Это «островок» французской Нормандии в Подмосковье, в 18 километрах от МКАД. В 2013 году объект получил премию в номинации «Лучший поселок класса элит».
Действительно, застройщик не поскупился на строительные и отделочные материалы (в «Трувиле» продаются и дома с уже готовой внутренней отделкой). Для жителей предусмотрена неплохая инфраструктура: детская игровая площадка, фитнес-клуб, бассейн, пляж, ресторан, гостевая парковка, кафе.
О телефоне и интернет-связи можно не беспокоиться — они тоже уже есть. Но за «элиту» придется заплатить дороже, чем за более скромные варианты. Площадь домовладений варьируется от 270 до 830 кв. м, что по нынешним меркам много. Участки есть и совсем маленькие (прилегают к секциям в таунхаусах) – 2 сотки, и большие – 26 соток.
Сумма, которую придется выложить за удовольствие пожить в российской Нормандии, колеблется от $780 тыс. до пяти с лишним миллионов долларов. Гораздо более бюджетный вариант – купить секцию в таунхаусе или готовый дом в «Минском городке» (приблизительно 15 км от МКАД).
Поселок уже выстроен, и объекты недвижимости представлены в статусе «под отделку». Заявленная цена до 5 млн. за домовладение может увеличиться. Всего в «Минском городке» 65 домов/участков, а их площадь составляет 300-500 кв. метров. Площадь участка (до 20 соток) будет зависеть от того, покупаете ли вы секцию или целый коттедж.
По большому счету, достопримечательностей в городке нет, хотя выглядит он очень симпатично. Зато есть оптоволоконный интернет, телефон с кодом 498, все коммуникации подключены и заведены в дома.
Предсказуемое будущее
Частые рассказы о том, что загородный рынок «стоит», не совсем соответствует действительности. По мнению специалистов, такие направления, как Минское, всегда пользовались и будут пользоваться спросом.
В последнее время отмечается повышение спроса на загородную недвижимость. Количество звонков от потенциальных покупателей увеличилось. С чем это может быть связано, ведь на дворе кризис? Во-первых, рынок подогрела неожиданно мягкая зима. Обычно зимой дома не покупают, потому что невозможно разглядеть участок, правильно оценить подъезд к нему. Но в этом сезоне снега было мало, поэтому покупатели были готовы ездить и смотреть предложения.
Скачок вверх доллара и евро тоже сыграли свою роль – люди забеспокоились о своих сбережениях, а недвижимость прекрасный способ их сохранить. Некоторая неразбериха царила в совершаемых сделках, потому что одна из сторон, объявившая сумму в рублях, теряла намеченную прибыль.
Интересное замечание экспертов касается ликвидности. По их отзывам, ликвидные дома растут в цене и легко продаются, а дома, построенные с просчетами, дешевеют и долго «стоят». Если вы решились на покупку, подумайте не только о том, комфортно ли вам будет жить в приобретенном коттедже, но и определите ликвидность объекта – возможно, через некоторое время вы задумаете продать или поменять его, и тогда конкурентные преимущества вам помогут.
В среднем же дом морально устаревает через 5 лет после постройки, отделки и меблировки (дизайн теряет остроту и популярность, устаревает техника). Тем не менее, рынок «морально устаревших» тоже живет. Самый дорогой дом по Минской трассе, который был продан в этом году, стоил $30 млн.
Вторичный особняк площадью 2000 кв. м, расположенный на 1,5 га ушел за $23 млн. Так что «элита» подает признаки жизни. Последние внешнеполитические события несколько притормозили рынок – люди выжидают, чем закончится ситуация. Будем надеяться, что обстановка скоро прояснится, и сезонный всплеск спроса состоится.
Ценовой обзор поселков по Минскому шоссе
| Название поселка | Удаленность от МКАД, км | Площадь дома в кв. м | Площадь участка в сотках | Цена в руб. |
| Сапожок (вторичка) | 7 | 300-500 | до 20 | 20-50 млн. |
| Акулово (вторичка) | 9 | 300-500 | до 20 | от 30 млн. |
| Грибово | 12 | 350-740 | 20-60 | от 50 млн. |
| Зайцево-2 | 18 | 300-500 | до 20 | от 10 млн. |
| Литовская деревня | 22 | 150-300 | 10-12 | 10-20 млн. |
| Четыре сезона | 55 | до 20 | до 5 млн. |
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем».
