Это направление можно назвать «хорошистом». Первые места доставались Рублевке и Новой Риге, а Киевское направление из года в год получало твердую «четверку», то есть развивалось в сегменте «бизнес».
Своя публика
Уже по факту своего расположения поселки на Киевском шоссе привлекательны — Юго-Западные направления ценились всегда.
В юго-западных районах Москвы хорошая экология, красивые дома, соответственно публике, живущих в этих домах удобнее отдыхать по «своему» направлению (не случайно лучшей подругой Киевской трассы стала Калужская – так и идут обе под ручку, в одном ценовом диапазоне).
Первые поселенцы
Осваивать Киевское направление стали давно (когда о Новой Риге еще никто и не слышал). Поселок «Крекшино» стал одним из первых. Застраивали его кирпичными домами, потому что это было время красного и светлого кирпича.
Выбор материалов тогда был скудным, новые технологии еще не пришли на наш рынок.
К примеру, в одном из таких крекшинских домов газовый котел располагался прямо на кухне, а сам поселок был огорожен колючей проволокой, по периметру стояли высокие фонари-мачты.
Бизнес-класс застрял
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком», отмечает, что с 2010 года ситуация с поселками формата «бизнес» на Киевском шоссе не изменилась.
Таковы результаты затянувшегося кризиса. Зато изменилась сегментация. Раньше бизнес-класс подразумевал участок от 30 соток, кирпичный дом от 400 до 800-1000 кв. м (цены у «Хонки», строящей дома из оцилиндрованного бревна или клееного бруса, высоки, потому эти коттеджи тоже приравнивались к бизнес-уровню). Стоимость участка с домом начиналась от $500 тыс. и доходила до $1 млн.
Сегодня, по мнению Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость, спросом пользуется земля, дома, таунхаусы стоимостью до 12 млн. руб.
А сделки от 12 до 30 млн. руб. (именно такой диапазон считается нынче бизнес-классом) совершаются редко – мало предложений, да и спрос невелик. Если «эконом» бурлит и кипит, «премиум» немного шевелится, то «бизнес» застрял и ни туда, ни сюда.
Преимущества направления
Киевское шоссе широкое и, по идее, должно быть высокоскоростным. Оно таковым и является, если нет пробок. Увы, заторы на нем случаются часто. Зато трасса «живая».
Начиная с определенного километра (приблизительно с 25-30) можно наблюдать, как по краю гуляет косуля. Киевская и Калужская трасса относятся к районам с хорошей экологией, поэтому в лесах там живут не только косули, но и лисы, зайцы, барсуки, куницы.
Из пернатых водятся утки, много сорок, а сороки, как уверяют «бывалые», обитают там, где чисто (в то время как большая популяция ворон селится в замусоренных местах).
Обзор поселков
На Киевской трассе бизнес-класс расположился на отрезке 20-38 км от МКАД. На рынке все еще присутствуют поселки «Акуловские усадьбы», «Новоглаголево», «Покровские дворики», «Западная долина», «Мартемьяново», «Праймвиль». КП «Праймвиль» расположен между Киевским и Калужским шоссе.
Если заезжать со стороны Киевского направления, то надо ехать по трассе 7 км от МКАД, далее свернуть на узкую дорогу и доехать до санатория «Валуево» – рядом с ним, прямо на дороге, и расположился поселок».
Нарезки в «Праймвиле» по ? соток. Рядом, прямо за тыльным забором лес. Пока что КП выглядит «лысым» — деревья растут только в близлежащем лесу, куда есть выход. Что касается инфраструктуры, то покупателям рекомендуется воспользоваться валуевской (одноименного санатория), больше поблизости никаких особенных «радостей» не наблюдается.
Продажи идут не первый год и еще не закрыты. Кроме того, перед покупкой желательно выяснить, разрешает ли «Валуево» вход «соседям», потому что территория этого санатория закрыта для любопытствующих.
В целом, поселок выглядит красиво, солидно, стильно оформлена въездная группа, высокий забор по периметру (правда на этом заборе нет шумопоглощающих элементов). «Новоглаголево» – стародачное место, где целая россыпь дачных и коттеджных поселков.
В отличие от камерного «Праймвиля» (около 50 домов), в Новоглаголево более 200 домовладений. Расположен этот поселок в 35 км от Москвы, что для Киевского шоссе недалеко (когда нет пробок, эти 35 км вы пролетите быстро). На территории есть озеро, в котором можно купаться и ловить рыбу.
Отлично обстоят дела с коммуникациями: в наличии хороший «пакет»: центральный газ, водоснабжение, канализация, электричество, интернет и телефонная связь.
В Новоглаголево-2 более 300 домовладений и бизнес-нарезка (участки по 15-30 соток), развитая инфраструктура: магазины, рестораны, аптеки, бары, теннисные корты, объекты медицинского обслуживания. Вы можете купить землю с домом или только землю, а дом строить самостоятельно – это удобно.
Вообще, камерность подразумевает закрытость от внешнего мира. Не каждому это подходит. Если вы дитя мегаполиса, лучше покупать землю или дом в больших поселках – летом вам обеспечены привычные шумы, вы увидите гуляющих детей, взрослых с собаками, сможете с кем-то наладить контакты, чтобы потом зимними вечерами ходить друг к другу в гости.
«Акуловские усадьбы» расположены на том же 35 км, что и «Новоглаголево». Поселок сдан. Стоимость домов начинается с 20 млн. руб. и доходит до 28 млн. руб., а стоимость участка 940 тыс. руб. – 7 млн. руб. Дома большие – 400-530 кв. м. Выполнены они из клееного бруса, то есть из достаточно дорогого современного материала.
Все эти данные свидетельствуют о том, что перед нами классический бизнес-класс. «Провальный момент» поселка в том, что канализацию и водоснабжение придется делать самому: рыть скважину, устанавливать септик (это стоит достаточно дорого, особенно, если учесть, что к скважине и септику нужны дополнительные насосы и прочая техника). «Акуловские усадьбы» объединяют около 50 домовладений.
«Покровские дворики» это дуплексы с отдельными входами и собственным участком. Интересный и достаточно удобный формат, когда вы вроде в собственном доме, но при этом не «на подводной лодке», так как за стенкой есть соседи. Вообще, дуплексы – хороший вариант. Гораздо лучше, чем многосекционный таунхаус.
У «Покровских двориков» есть свой водоем, на берегу которого можно отдохнуть. Несомненный плюс – все коммуникации центральные. С нарезкой для секций не пожадничали – размер участков, прилагаемых к секции, начинается от 7,5 соток. Дома выстроены по единой архитектурной концепции, которая подразумевает наличие открытых балконов.
Для наших зим это не лучшее решение, даже если на балконах уложена гидроизоляция. Зимой стяжки нередко рвутся, и гидроизоляция порой не помогает. Два вопроса, которыми надо озадачиться перед покупкой секции: протекают ли балконы (не поленитесь посмотреть, есть ли в прилегающих нижних помещениях протечки) и хватит ли заявленной мощности котла (32 кВт) на отопление всех ваших метров.
Рассчитать необходимую мощность котла можно исходя из площади дома: по 10 кВт на каждые 10 кв. метров. Как бизнес-класс позиционируется и «Западная долина», расположенная в 21 км от МКАД. Поселок мультиформатный, он включает в себя малоэтажные дома с квартирами, таунхаусы и индивидуальные коттеджи. Архитектуры для проекта выбрали стиль конструктивизм, так что любителям классики эти дома будут неинтересны.
Зато любители всего современного (конструктивизм родился в 20-х годах прошлого века, но и сейчас он «звучит» современно). Не подойдет он и любителям камерного формата – все же квартиры, хоть и в невысоких домах, подразумевают некоторую кучность. Рядом планируется строительство бизнес-центра, а это машины, выхлопные газы.
Правда, у этого факта есть и плюсы – там, где бизнес-центр, там и неплохая инфраструктура. Поселок омывается рекой с симпатичным названием Незнайка.
Поселок «Мартемьяново» от компании ОПИН радует тем, что застройщик у него креативный. Так, территория разбита на несколько кварталов: «Радужный», «Цветочный», «Солнечный», «Парковый» и «Лесной». Архитектура представляет собой европейскую классику – это добротные дома, удачно стилизованные под Европу.
Отнесем к недостаткам скудный выбор проектов (всего 5 вариантов) и вынесенные каминные дымоходы, которые зимой могут остывать, создавая обратную тягу.
Зато есть небольшие дома для маленькой семьи – их площадь составляет всего 120 кв. метров. Зачем человеку лишние метры, ведь их содержание требует немалых средств? Рядом с «Мартемьяново» (27 км от МКАД) находится город Апрелевка, а значит, и инфраструктура под боком.
Поселки и цены бизнес-класса на Киевском шоссе
| Название поселка | Удаленность от МКАД, км | Размер участка, сотки | Площадь дома, кв. м | Цена, руб. |
| Променад | 12 | 25-100 | 512-705 | от 27 млн. |
| Вилла Фортуна | 26 | 13-14 | 174-215 | 14-15 млн. |
| Графские пруды | 28 | 30-40 | 227-923 | от 40 млн. |
| Графский лес | 28 | 19-21 | 344-394 | 20-40 млн. |
| Уварово-Парк | 28 | 8-20 | 160-348 | 14-33 млн. |
| Серебряный век | 33 | ˜35 | 335-713 | 82-87 млн. |
