Первичный рынок загородной недвижимости, так же как и городские новостройки, демонстрирует тренд на уменьшение площадей. Причем это одновременно касается и земельных участков, и самих домов.
Застройщики все чаще выводят на рынок проекты с коттеджами общей площадью около 100 кв. м. О том, где сосредоточены предложения с компактными домами и в каких коттеджных поселках домовладение обойдется дешевле.
Мнение экспертов профильных компаний
Тенденцию роста предложения коттеджей, общая площадь которых близка к 100 кв. м, подтвердили все опрашиваемые специалисты рынка загородной недвижимости.
Татьяна Калюжнова, руководитель компании «ИРН-Консалтинг», видит главную причину этого в снижении платежеспособного спроса; в последние несколько лет основная доля спроса фокусируется в сегменте доступного загородного жилья с ценой до 10-15 млн руб.
Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка», соглашается с тем, что вкусы покупателей заметно изменились, гигантомания уходит в прошлое. Если несколько лет назад владельцы загородных участков строили и покупали дома площадью 400-600 кв. м на зависть своим соседям, то теперь на рынке доминирует здоровый прагматизм, подчеркивает эксперт.
Большинство покупателей поняли, что содержание большого дома является дорогим удовольствием, и, трезво оценив свои возможности и потребности, обратили внимание на коттеджи и загородные дома меньшей площади.
Михаил Бурмистров, руководитель департамента загородного домостроения компании «Родные земли», связал установившейся тренд и с появлением на рынке небольших земельных участков в сегменте эконом, где рационально построить небольшой дом.
Уменьшение размеров участков стало еще одной тенденцией на загородном рынке, отмечает Михаил Кондырев («33 Поселка»), раньше наиболее распространенная площадь составляла 12-15 соток, а сейчас небольшие дома чаще всего реализуются с участками по 8-10 соток, а то и меньше.
Есть категория людей, которые сознательно выбирают загородный образ жизни, в том числе и потому, что небольшой дом обходится дешевле городского жилья. Если сравнить стоимость квартиры в жилом доме, то, по подсчетам специалистов компании «Родные земли», собственный дом аналогичной площади обойдется на 35-40% дешевле.
При этом дом можно достраивать, увеличивая его площадь с течением времени, также можно построить баню, беседку и вообще использовать земельный участок для отдыха, такие возможности не даст ни одна квартира.
Впрочем, Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает, что дома до 100 кв. м – это ниша прежде всего дачного предложения. В нее попадают также маленькие домики, чаще одноэтажные по 70-80 кв. м. На практике получается, что, когда семья начинает планировать свое постоянное проживание в загородном доме, оказывается, что минимальная комфортная площадь домов все же больше.
Поскольку чаще всего – это семьи с детьми, то и желаемая площадь несколько больше — 100 кв. м, где можно разместить две-три спальни, не считая других необходимых комнат.
Если для примера взять дома общей площадью до 100 кв. м, при этом определить, что бюджет предложения не превысит 7 млн рублей, то, по оценке Михаила Кондырева («33 Поселка»), доля домовладений, соответствующих объявленным параметрам составляет 12-15% в сегменте готовых домов.
При этом эксперт отмечает, что ликвидность домов площадью 100-120 кв. м выше (чем у более крупных), поэтому число проектов с таким предложением увеличилось. Михаил Бурмистров («Родные земли»), опираясь на опыт работы своей компании, заключает, что 7 млн рублей — это бюджет для строения площадью 160 кв. м с участком 10 соток в пределах 65 км от МКАД.
Вектор поиска
По данным «ИРН-Консалтинг», доля предложения поселков с домами площадью до 100 кв. м и ценою до 7 млн рублей составляет 18,3% (69) от общего числа проектов в продаже (378 поселков).
В настоящее время небольшие дома можно встретить в коттеджных поселках, строящихся практически на каждой загородной трассе. Но наибольшее число компактных домовладений, отмечает Михаил Кондырев («33 Поселка»), сосредоточено в районе ЦКАД — на расстоянии 20-30 км от МКАД.
Михаил Бурмистров («Родные земли») называет несколько направлений, где сосредоточено наибольшее число таких предложений: Ярославское, Горьковское, Носовихинское, Новорязанское, Новорижское, Рогачевское и Дмитровское шоссе. Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг») выделяет в качестве лидера Симферопольское шоссе, а основная масса поселков с небольшими домами, по данным эксперта, находится за 80 км от МКАД.
Что это за поселки
Эксперты привели нам примеры поселков, в которых продаются небольшие дома. В частности — коттеджный поселок «Комарово» (Новорижское шоссе, 85 км), где предлагаются небольшие дома из бревна и бруса для сезонного проживания (цена — 2,5 млн руб.) и для круглогодичного проживания – 100 кв. м на участке 10 соток за 3 млн рублей.
Также небольшой дом можно заказать в КП «Назарьево парк» (Носовихинское шоссе, 57 км). Дома для круглогодичного проживания из камня и дерева обойдутся до 7 млн рублей.
Компания «33 Поселка» в КП «Софринские пруды» и «Талицкие берега» (35 км от МКАД по Ярославскому шоссе) предлагает домовладения по цене до 5 млн руб. — это двухэтажный дом (проект «Пори» от компании «Мир домов») из оцилиндрованного бревна площадью 105 км и участок 11 соток с центральными инженерными коммуникациями (газ, вода, электричество, дороги). В компании «ИНКОМ-Недвижимость» есть предложение по Рязанскому шоссе.
Это проект «Белаго» (33 км от МКАД по Новорязанскому шоссе), где дом чуть больше 100 кв. м на участке 6 соток стоит от 4,2 млн руб. Есть аналогичное предложение в поселке «Комильфо» (29 км от МКАД по Ярославскому шоссе), где дуплекс площадью 100 кв. м на участке 5,5 соток продают за 3,6 млн руб., а индивидуальный дом такой же площади на участке 10 соток — за 5,2 млн руб.
Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг») отмечает среди наиболее дешевых поселок «Мартово» от девелоперской группы «Интегра» на Новорижском шоссе в 99 км от МКАД. В поселке площадью 15 га – 102 земельных участка и с подрядом, и без подряда на строительство.
Построить дом из профилированного бруса 72 кв. м на участке 8 — 16 сот. можно за 1,57 — 1,91 млн руб., стоимость коммуникационного пакета варьируется от 185 000 руб. до 245 000 руб., доплата за газ точно не определена, так как завершить строительство поселка планируется к 2016 г.
Коттеджный поселок «Романовский парк» от девелопера и инвестора группы Develius Estate в 89 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Он разделен на 490 домовладений, которые предлагаются с подрядом и без подряда на строительство. На выбор – проекты от 83 кв. м до 277 кв. м.
Стоимость подряда на строительство дома площадью 83-100 кв. м на участке 8 — 17,6 сот. составит 1,8 — 3,9 млн руб. Стоимость коммуникаций — 235 000 рублей. Небольшой поселок «Солнечная поляна» от компании «Дальние дачи» по Ярославскому шоссе (85 км от МКАД), рассчитан на 47 участков, которые предлагаются с подрядом и без, а также с коттеджами.
Предусмотрены проекты от 83 до 145 кв. м. Приобрести готовый коттедж и заказать подряд на строительство дома 83-95 кв .м, на участке 10 — 10,46 сот. можно за 3,3 — 3,9 млн руб., включая оплату коммуникаций.
Двухэтажные – самые популярные
Во многом спрос на небольшие дома продиктован ценой предложения. При соблюдении метража до 100 кв. м основной спрос находится в ценовом диапазоне от 4 до 6 млн руб., замечает Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость»). А за 7 млн руб. люди уже хотят получить дом площадью 100-140 кв. м на небольшом участке, в среднем где-то от 6 до 8 соток, на расстоянии до 30 км от Москвы.
Наибольшим спросом пользуются двухэтажные дома. «Люди стали отказываться от третьего этажа и цокольных помещений (они нередко заливаются по весне) – и это также оформившийся недавно тренд», — говорит Михаил Кондырев («33 Поселка»).
Не очень популярны и одноэтажные дома: Михаил Бурмистров («Родные земли») замечает, что цена в двухэтажном доме за квадратный метр меньше, чем в одноэтажных. Что касается материалов, то эксперты назвали в числе популярных кирпич и пеноблоки (они заметно удешевляют строительство).
Многие покупатели выбирают брус и клееный брус. Все более востребованным становится панельное домостроение – технологии постоянно развиваются, совершенствуются, вследствие чего характеристики, качество и цена домов становятся все более привлекательными.
Например, компания «33 Поселка» успешно сотрудничает с фирмой «БЭНПАН», которая строит дома из сберегающего тепло и прочного фибробетона. Себестоимость строительства по данной технологии составляет около 17000 руб. на кв. м.
Данная технология разработана и успешно проверена в близких нам климатических условиях Северной Америки. «Наш опыт показывает: каждый покупатель, который рассматривал возможность строительства из кирпича или пеноблоков, в итоге выбрал технологию «БЭНПАН», — отмечает Михаил Кондырев («33 Поселка»).
Антикризисные меры
В новый 2015 год рынок загородной недвижимости входит в непростых условиях: дешевеющая нефть, падение курса рубля, кризис в банковском секторе, рост ставок по ипотеке и многие другие связанные с этим обстоятельства не способствуют оптимистичному настрою самих застройщиков. Поэтому сайт dompodberem.ru спросил экспертов о том, как будет строиться ценовая политика в данном сегменте в 2015-м и какие антикризисные меры примут компании, чтобы продукт оставался доступным для покупателей.
Михаил Бурмистров, руководитель департамента загородного домостроения компании «Родные земли»: Мы стараемся использовать отечественные материалы, можно сказать, что кризис не сильно повлиял на стоимость таких домов сейчас.
Мы договорились с нашими поставщиками о заморозке цен на строительные материалы в 2015 году при условии, что клиент вносит до марта 2015 года предоплату в размере 40% от сметной стоимости дома. Таким образом, если заранее запланировать приобретение дома, можно и существенно сэкономить и спланировать бюджет.
Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка»:
Покупатели находятся сейчас в самой удачной позиции: цены на загородные объекты еще не повысились, но после Нового года, к весне неминуемо произойдет ценовая коррекция, рынок отыграет разницу в курсе национальной валюты. Проекты, находящиеся на высокой стадии готовности, где девелоперы располагают необходимыми средствами для планового строительства, будут дорожать на 10-15%. А в проектах, где застройщики столкнутся с трудностями по рефинансированию, возможны скидки и снижение темпов продаж.
Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость»:
Поскольку мы ожидаем, что ипотека будет дорожать и ипотечных клиентов будет все меньше, наверняка на рынке увеличится доля людей, которые будут покупать дома не за счет кредитных средств, а за счет реализации другой недвижимости — в первую очередь квартиры. Это могут быть инвестиционные квартиры или те, что достались по наследству, но в большинстве случаев – это единственное и основное жилье. Продав его, люди сталкиваются с тем, что им негде жить – отсюда увеличение спроса на готовое жилье. Степень готовности объектов вполне может рассматриваться как антикризисная мера, которые застройщики начинают внедрять. Сейчас активно выпускаются на рынок дома, в которых сразу после покупки можно начать ремонт, а со временем будет увеличена доля домов под ключ, куда можно будет сразу же заселиться.
