Среди покупателей загородной недвижимости есть много людей, которые присматриваются к старым дачам. Одни хотят сэкономить на строительстве нового дома, другие стремятся к особой атмосфере. Сколько стоит эта атмосфера и где ее искать?
Высший уровень
Условно советские дачи делятся на 3 категории. На пьедестале оказались стародачные места, которые начали застраиваться еще до революции и ВОВ.
Также, по словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в список стародачных попадают объекты, которые выделялись в «дохрущевские» времена представителям интеллигенции, академикам, военным и прочим. Магистральный газ есть практически во всех стародачных местах.
Более того – во многих из них все коммуникации являются центральными. Этим отличаются, например, старые дачи по Ярославскому направлению (Перловка, Загорянка).
Аналогичная ситуация и по другим направлениям, в частности, в Немчиновке и Баковке (Минское шоссе), Переделкине (Киевское направление), Опалихе (Волоколамское направление), Салтыковке и Никольско-Архангельском (Балашихинский район), Сходне и Подрезкове (Ленинградка).
В Сколково, где дома изначально строились для постоянного проживания, все коммуникации городские, то есть, подключены к центральной котельной.
Сегодня стародачные места (комментирует Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской», «МИЭЛЬ Сеть офисов недвижимости») – это отличная альтернатива городской квартире.
Рядом вся инфраструктура, хорошая транспортная доступность, поселки близки к Москве. Из минусов можно назвать отсутствие охраны, огороженной территории и «наступление» Москвы – строительство новых многоквартирных жилых комплексов в непосредственной близости от старых домов.
Собственникам дач в некоторых поселках предлагали денежную компенсацию, чтобы они распрощались со своим «старьем», таким образом выкупалось место для строительство многоэтажек. На предложенные деньги одна владелица смогла купить однокомнатную квартиру в Москве и сдавать ее до совершеннолетия дочери – сделка оказалась взаимовыгодной.
Лидером спроса у покупателей оказались старые дачи по Ярославскому шоссе. Причину такого выбора понять не могут даже эксперты.
Одним из самых дорогих поселков, в котором сохранились старые постройки, рассказывает Илья Утин, генеральный директор компании BVH, считается поселок художников «Сокол».
Его площадь составляет 21 га. Для шумной Москвы это достаточно спокойная и тихая местность. В поселке можно увидеть островерхие двускатные крыши. Главная отличительная черта «Сокола» – в нем никогда не было одинаковых домов. Акцент сделали на названиях улиц, которым присвоены имена художников.
Более того, на каждой улице высажены деревья какой-то одной определенной породы. Кстати о растительности. В стародачным местах, безусловно, преобладают сосны. Редкое исключение – ели, которые например, произрастают в Кратово. В Опалихе есть и лиственные деревья, в Снегирях (25 км от МКАД по Волоколамскому шоссе) растут дубы и сосны.
Министерские, отраслевые
Это средний класс дач, они выделялись организациям. Например, в Барыбине (Варшавское шоссе) есть большой поселок с участками, выделенными в 50-х годах «Комсомольской правде», радиоэлектроникам, представителям авиационной отрасли. Там прекрасная инфраструктура, потому что к дачам почти вплотную примыкает совхоз.
Хорошие магазины, аптеки, медицинская помощь – до всего этого дачникам рукой подать. Сами участки расположены в дубраве, что автоматически поднимает цену за сотку.
Поселки, которые застраивались после 60-х годов, некоторыми экспертами оценены как старые, а некоторыми – как «пожилые». Их архитектура беднее классической старо дачной, но часто это вполне крепкие строения. Скрипит половица? Так это и есть часть особой атмосферы.
Но с удобствами в таких поселках проблема – есть только летний водопровод и электричество. Некоторые владельцы устраивали автономное отопление – ставили чугунные дровяные котлы и проводили по дому ветку отопления (с батареями).
Сейчас в Барыбине от совхозных домов проведен магистральный газ, новые жильцы бурят свои скважины, зарывают в землю септики – словом, превращают дачи в дома для круглогодичного проживания.
В щитовых домиках и срубах (довольно крепких) можно найти швейные машинки «Зингер», на чердаках хранятся старые газеты, телевизоры с линзами. Словом, атмосфера особая, стародачная.
Садоводы
Садовые участки выделялись многим «простым смертным». Правда, собственникам ставили условия – дома не должны быть высокими, на земле нужно посадить плодовые деревья, огород тоже обязателен.
За несоблюдение этих правил, человека могли лишить его земли. Неизвестно, практиковались ли на самом деле такие изъятия или нет.
Удобства у «садоводов» были такие же скромные, как у «середняков» — электричество да летний водопровод, а вот земли им давали меньше – всего 6 соток. Такие поселки разбросаны по всему Подмосковью.
Цена
Спрос на стародачные места, несмотря ни на какие кризисы, остается высоким. Вместе с тем, стоимость сотки после 2008 года значительно снизилась.
Разброс предложения, отмечает Светлана Вольская, колоссальный. В одном и том же месте на продажу могут предлагаться земельные участки со старыми дачами под снос за 7 миллионов рублей и шикарные особняки от 100 миллионов рублей, а на Николиной Горе дома с участками стоят от 5 миллионов долларов.
Начнем с того, говорит Илья Утин, что старинные дачи пользуются стабильной популярностью. Цена на дома в таких поселках может достигать нескольких миллионов долларов, что сопоставимо с московскими особняками класса deluxe. Такая стоимость объясняется еще и тем, что иметь собственный дом в 10 минутах езды от центра – редкая возможность.
В Москве львиная доля частных коттеджей (в пределах МКАД) находится в северной и западной части. Цены зашкаливают. Таких домов около 1500, из них основная часть относится ко вторичному рынку. Подобные предложения тяжело найти, они востребованы, при этом стоимость земли составляет около 70% от общей стоимости дома.
Однако порой владелец престижных соток вовсе не является их хозяином – его земля оформлена как долгосрочная аренда (речь идет о дачах в пределах МКАД). Иногда владельцы огромных участков отщипывают 15 соток и продают только землю. Вал таких предложений был на Николиной горе – потомки видных советских деятелей отрезали от своего гектара куски и тем самым обеспечивали себе безбедную старость (в жирные нефтяные годы сотка у никологорцев доходила до $30 000).
В результате из поселка ушел «старый дух», и Николина гора превратилась в Шанхай (термин риэлторов – так называют места без единой архитектурной концепции – прим. ред.). Некоторые собственники сдают свои дачи в аренду, цена которой зависит от площади дома и его наполнения.
Дачу площадью 150 кв.м. со всеми удобствами в Валентиновке можно снять за 60 000 рублей в месяц, а дом площадью 1000 кв.м. на Николиной горе – за 800 000 рублей в месяц.
Иногда на одном участке стоит хозяйский дом и дом для арендаторов – лесной участок величиной в 1 га позволяет расположить строения так чтобы обитатели почти не виделись друг с другом.
Если поискать, можно снять и «курятник» площадью 70 кв.м – это будет дешевле, при том, что все удобства, включая телефон, останутся центральными. Но! На Николиной горе нет централизованной канализации – у каждого хозяина свой колодец. Раз в год приезжает ассенизаторская машина и чистит его. А в «Серебряном бору» нет газа. Но несмотря на эти недостатки, покупатели находятся быстро.
Старое или новое?
Что дороже – купить готовую старую дачу или купить землю и построить незатейливый новый дом? Все зависит от стоимости сотки, отвечает Владимир Яхонтов. Можно сэкономить, купив участок в дальнем СНТ, он стоит сравнительно недорого – 200-400 тыс. руб.
Что касается строительства, то дом стандартной комплектации размером 6х9 в состоянии «под ключ» из СИП-панелей с разводкой коммуникаций по дому обойдется в сумму до 3 миллионов рублей. Плюс стоимость подключения коммуникаций. Соответственно, общая стоимость может составить 3 миллиона, а может 6 или 8 миллионов рублей.
Обычно покупатели «пожилых» дач и садовых домиков сносят строения и ставят новый дом. По мнению Светланы Вольской, в стародачных местах нет свободных земельных участков.
Поэтому купить, снести и возвести новый дом на участке собственнику, конечно, будет дороже. Как показывает практика, в этих местах новые владельцы не строят дачные домики. Вместо снесенного строения обычно возводится довольно просторный коттедж.
По наблюдениям Владимира Яхонтова, дачную утварь (устаревшие предметы быта, а попросту хлам) из купленных домов вывозят. Заметим, что вывоз этого добра может быть довольно дорогим удовольствием. Бывали случаи, когда новые жители вывозили до восьми «Камазов» утвари с участка.
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»
