Коттеджный поселок «Дивный – 3»: хочется верить…

О том, что Свято-Троицкая Сергиева Лавра – это исторический центр и сердце русского православия, известно, наверное, всем. Но не стоит забывать, что, основанный ещё в XIV веке, монастырь был не только местом для моления, обучения и финального упокоения своих обитателей, не только архитектурной жемчужиной и не только духовным центром паломничества верующих. В немалой степени Лавра представляла собой огромный хозяйственный объект, со своими полями и лесами, с прудами и мастерскими, с коровниками, овчарнями, птичниками и маслобойнями. Кажется, не было ни одной отрасли сельскохозяйственного производства, которой бы не занимались монахи и приписанные к Троице-Сергиевой обители крестьяне. И во всём, что делалось этим большим трудовым коллективом, достигались невиданные по своим временам результаты. Самые впечатляющие урожаи ржи, пшеницы, овощей и фруктов получались именно на монастырских нивах, садах и огородах. Бочки с мёдом от Троице-Сергиевских бортников, словно драгоценность, вровень с собольими шкурами и изумрудами в качестве даров вручались иностранным послам. И что характерно, все эти успехи достигались в довольно суровых климатических условиях северного Подмосковья. Как это у них получалось? Каким таким волшебным промыслом? Трудом с раннего утра до позднего вечера, искренней молитвой или чем ещё?
 

Думаю, что в основе такой успешной работы лежала любовь. Любовь к своей земле, к живущим бок о бок с тобой соседям, к родной природе во всех её проявлениях. Людям просто нравилось место, где они жили и то, что они в этом месте делали. Это чувство согревало холодные подмосковные суглинки, напитывало их жизненной силой, заставляя рожать и плодоносить так, словно они лучшие воронежские чернозёмы. Так продолжалось год за годом, несколько веков подряд. Поэтому с особой радостью я наблюдаю сейчас за тем, как, некогда принадлежавшие монастырю, нивы уже, кажется, вконец забытые всеми, застраиваются дачами, теплицами, включаются в хозяйственный оборот, вскапываются и удобряются. А с приходом осени одаривают своих владельцев пусть пока ещё совсем скромными, но растущими каждый новый год урожаями. Появляется надежда, что время придёт, земля почувствует, что интерес к ней не временный, что новые хозяева пришли сюда всерьёз и надолго, и с благодарностью вернёт всё в неё вложенное, большое и малое.
 

Девелоперская компания «Земельное управление» лишь одна из нескольких, уже не первый год занимающихся продажей наделов на территориях, принадлежавших когда-то Троице-Сергеевой Лавре. Но, наверное, самая среди них активная.  Вывод этот я делаю на основании того, что только в окрестностях деревни Дубининское под её флагом создано уже три дачных посёлка – это ДП «Дивный-2» и ДП «Солнечный 1 и 2».
 

А с нынешнего года посёлков к северу от Сергиева Посада у компании прибавится. Летом 2018 она приступила к реализации участков в новом дачном посёлке, в «Дивном-3». Скажу сразу, проект нового посёлка не обременён ни оригинальной концепцией, ни полнотой коммуникационного комплекта. Всё скромно, без излишеств и даже более того. Судите сами. Участки продаются без подряда. Категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения». Разрешенный вид использования – «для дачного строительства». Правоустанавливающая документация – выписка из ЕГРН. Непосредственно от продавца в продающемся ДП, кроме земли, разве что электричество и виды. Хотя, по сути, при чём тут продавец? Виды тут от природы, да и не самые яркие, если говорить честно. А 15 кВт электроэнергии – так это от МОЭСК, по заявке будущего владельца участка, после уплаты им госпошлины в 550 руб. Ограждение, дороги и иное обустройство территории – строго по решению товарищества-партнерства собственников земельных участков. Значит, соберут владельцы деньги – будет дорога, не соберут – придется грязь месить по кривым колеям.
 

С информацией о новом посёлке можно познакомится на сайте компании, открыв страницу https://zemuprava.ru/napravleniya/severnoe-napravlenie/yaroslavskoe-shosse_2/divnyij-3/.

Текста и картинок там хватило только на одну страничку и несколько рабочих ссылок. Даже генплан посёлка, долженствующий, судя по другим проектам, быть интерактивным, ни на какие вопросы не отвечает. Просто цветная картинка, без указания цен и площадей наделов. В общем, негусто.
 

Посёлок занимает 25,42 Га, граничащего с лесом и уже лет пять как не тронутого плугом, бывшего колхозного поля. Участки в «Дивном-3» имеют площадь от 6 до 18 соток. Стоимость сотки колеблется от 6 до 15 тыс. руб. Удалённость посёлка от МКАД – 59 км по Ярославскому шоссе.
 

Не могу не отметить, что за 10 последних лет земли в Сергиево-Посадском районе сильно упали в цене. Помню времена, когда менее чем за 20 000 здесь сотку никто не предлагал. Разве что по специальной акции её снижали на полтысячи рублей. И это точь-в-точь как в данном случае – без дорог, охраны и ограждения по периметру, просто в поле, размеченном полипропиленовой бечёвкой. И люди ничего, брали, да ещё и радовались. Посёлки тогда расходились в ноль за какие-нибудь 2-4 года.
 

Но, видимо, число оптимистически настроенных приобретателей недвижимости к 2018 году существенно поредело. Они наконец-то осознали, что покупать голую землю на краю Московской области в качестве выгодной инвестиции – дело абсолютно бесперспективное. Поэтому мне кажется странным, что некая компания вернулась к технологии продаж 10-15-летней давности. А может, она вообще от, выбранной когда-то на заре своего основания, схемы никогда и не отступала?
 
Описательная часть посёлка, в большей степени, посвящена подробному перечислению объектов внешней инфраструктуры. Благо, что территория здесь обжитая, не медвежий угол. Храмы, медицинские учреждения, школы и детские сады, банки и супермаркеты – всего вдоволь. В пространный список вошли даже Сергиево-Посадские филиалы ВГИК и МПГУ. Есть и такие, кто бы мог подумать! Это словно бы намёк всем будущим поселенцам: «Алло, ребята, «Дивный-3» – это замечательное место для строительства коттеджа. Причём не абы какого, сезонного, с тонкими, продуваемыми ветрами, стенками, а капитального, пригодного для постоянного проживания с семьёй, с пропиской. Всё же под рукой, если и не в шаговой, то в автомобильной доступности! Всё, как в городе».
 

Оптимисты. По мне так, земли возле деревни Дубининское, в том виде, в котором они сейчас продаются, подойдут разве что жителю Сергиева Посада для устройства близкой к родной квартире дачи, с садом, огородом и с минимумом удобств. Заскочил в свободные пару часов, покопался в грядке и назад, домой, к душу и телевизору. У моей мамы в Дубне такая дача была, удобная штука, кто бы спорил.
 
По данным интернета, только в районе одной деревни Дубининское уже построено 13 дачных и коттеджных посёлков. Это же целый дачный городок получается! Можно сказать, сельскохозяйственная промзона – муравейник в весенне-летне-осенние выходные и «долина смерти» во все остальные месяцы распутицы, холодов и вьюг. Преобладающий вид из окна – крыши да заборы. И не нужно забывать, что здесь располагаются самые высокие точки Клинско-Дмитровской гряды, где дуют ветра, временами довольно сильные. Строить тут особняк, растить в нём детей? Пугающе выглядят такие перспективы.
 

В посёлках, строящихся компанией в окрестностях Ярославского шоссе, работает специальный менеджер отдела продаж. Прежде чем отправиться в «Дивный-3» на экскурсию, я с ним созвонился. Молодой человек обладатель приятного голоса и, по его словам, он сам проживает на, построенной в районе деревни Дубининской, даче, а потому готов будет показать мне ДП, как только я туда приеду. При этом не преминул добавить, что живёт хорошо и всё ему там очень нравится.
 
К уже известной мне информации он смог добавить совсем чуть-чуть. Ну, во-первых, сказал, что, представленный на сайте, генплан не интерактивен, поскольку стоимость сотки для всех участков теперь максимально унифицирована. Руководство компании «Земельное управление» определило её в усреднённые 10 000 руб. Это значит, что одинаковые по площади участки, считающиеся прилесными или, к примеру, расположенные вдоль ЛЭП (а она разделяет территории «Дивного-2» и «Дивного-3»), стоить будут одинаково.
 

Во-вторых, посёлок в настоящее время представляет собой голое, заросшее дикой травой, поле между лесом и южной оградой СНТ «Дубрава».
 

Разметка участков на нём не произведена. Дороги тоже никак не обозначены. Есть несколько, натоптанных местными жителями, тропинок. Колышки по границам участка появятся у купившего землю только после заключения сделки купли-продажи. Слава богу, что хоть платить из своего кармана за эту разметку ему не придётся. Продавец сделает за свой счёт.
 
В-третьих, и это, наверное, самое главное – строительство всего нарисованного на генплане, а это, кроме сети внутрипоселковых дорог, ещё 4 въездных зоны, 4 пункта охраны, гостевая парковка, общественный центр и противопожарный пруд, будет осуществляться только по решению собрания собственников жилья, на его же, товарищества, средства. Вы себе это представляете? Какой уровень социальной ответственности должен быть у купивших землю в «Дивном-3»? Какая степень вовлечённости? Это же надо хотя бы на начальном этапе освоения самоорганизовываться, периодически встречаться, обсуждать, выявлять лидеров в своей среде, скидываться деньгами, наконец. И сколько, вообще, в посёлке должно быть этих самых собственников, чтобы запустить строительство? На этом наш разговор и закончился.
 

На север Московской области я отправился в начале рабочей недели. Движение по Ярославскому шоссе в сторону области было довольно плотным, но без пробок. И тут я подумал, что, видимо, это несколько лет реконструкции трассы Холмогоры так ополовинили цену земель на дальних территориях севера Подмосковья. Ведь ещё год назад здесь одна пробка сменяла другую. До Сергиева Посада вместо 30-40 минут нужно было ковылять иногда больше двух часов. Народ элементарно устал тратить кучу времени на дорогу к даче и обратно. Ничем другим я падение интереса к Сергиево-Посадским землям объяснить не могу. Может быть, сейчас он хоть чуть-чуть возродится. Ведь не дело же, когда в предшественнике «Дивного-3», в ДП «Дивном», что находится по другую сторону от трассы Холмогоры, в посёлке с ограждением, с охраной, с дорогами и светом, даже с двумя собственными прудами, последние оставшиеся в наличии 3 или 4 участка продаются по 12 000 за сотку. Сумасшествие какое-то.
 
К «Дивному-3» я проехал через «Дивный-2». Сделал это намеренно. Этот посёлок организовывался по идентичной схеме, а потому нынешнее его состояние – это именно то, что ждёт «Дивный-3» через 2-3 года.
 
Доехал за час. Одометр показывал 68 км от МКАД.
 

На въезде стоит садовый центр. Удобно. Охраны нет, шлагбаума тоже, дороги в посёлке широкие, гравийные, хорошо укатанные.
 

Вдоль них прорыты дренажные канавы. Это правильно, поскольку посёлок стоит на холме, не дело, когда всякий более-менее сильный дождь смывает ваш огород в долину. Я даже обнаружил в «Дивном-2» что-то типа детской площадки.

Выглядит она довольно заброшено, если не сказать убого. Но попытку благоустроиться можно считать зачтённой.
 
А кто и на какие деньги всё это построил? И в какие сроки? Мне на счастье проезжал мимо внедорожник. Я его притормозил и через опущенное стекло поговорил с местным обитателем. Он мне рассказал, что электрики пришли в посёлок через полгода после старта продаж. Столбы ставили по навигатору. Потом новоиспечённые землевладельцы несколько раз собирались, чтобы решить вопрос с внутрипоселковыми дорогами. Получилось, потому что заинтересованных в развитии своей земли оказалось подавляющее большинство. Скидывались по 10 или 16 тыс. руб. (он точно уже не помнит) с каждой купленной сотки. Деньги собрали довольно быстро, меньше, чем за 6 месяцев. Сейчас люди, покупающие в их посёлке участок, дополнительно к расчёту с «Земельным управлением» платят по договору с Правлением ДНП коммунальный сбор. Какого он размера, он не знает, но точно более 100 000 руб. Кстати, детскую площадку соорудили на оставшиеся после отсыпки дорог средства.
 
Главная проблема в посёлке сейчас – это вода. Были колодцы, глубокие – на 19-24 кольца. Многие их тут накопали, но позапрошлым летом они пересохли и до сих пор всё никак не восстановятся. Приходится бурить скважины. Накую глубину? А у всех по-разному. И как поведут себя со временем эти скважины – одному богу известно.
 
Правление в посёлке сидит не на зарплате – чистые энтузиасты. Поэтому никаких ежемесячных сборов в «Дивном-2» нет. А за что? Мусор свой каждый вывозит сам. Охраняет себя тоже самостоятельно. Если понадобится подлатать дорогу, снова договорятся и соберут денег.
 
А земля тут хорошая, отзывчивая. Если наладить полив, то с каждого смородинового или крыжовникового куста можно по ведру ягод собрать.
 
Мой собеседник спешил, ему нужно было успеть забрать внука из школы. Он из Сергиева Посада. Там же и живёт в своём доме, а здесь его огороды и садик. Мы попрощались и только, когда он уже уехал, я вспомнил, что не спросил про очистку стоков. Хотя и так было понятно, здесь нужно ставить септик.
 

Выходит, зря я засомневался в своих согражданах. Организовались, смогли всё правильно сделать. Получилось не хуже, чем у других, только что с меньшими начальными расходами. Хорошо, если такая же судьба ожидает и «Дивный 3». По нему я, кстати, тоже прогулялся.
 
Всё, как предполагалось. Поле, лес, покосившийся забор соседнего СНТ и скользкие тропинки в пожухлой траве.
 

И вид красивый имеется, на северные кварталы Сергиева Посада.
 
Таблица 1. Стоимость участков без подряда в посёлках Сергиево-Посадского района Московской области

Название посёлка	Площадь участков (сотки)	Объявленные коммуникации	Цена участка (руб.)
Деулинские просторы	5-10	Дороги, электричество, газ, водопровод, канализация	500 000 – 1 100 000
Красная сторожка-2	10-13	Дороги, электричество, газ	500 000 – 515 000
Сватково	5-15	Дороги, электричество	270 000 – 526 000
Дивный-3	6-18	-	60 000 – 180 000

  
ДП «Дивный-3», судя по всему, ждёт та же судьба, что «Дивный-2» и ещё более ранний «Дивный». Он обживётся, отстроится, заматереет. Нормальная рабочая судьба. И хочется верить, что 25 га всеми забытой земли порадуют своих хозяев хорошими урожаями. Хочется в это верить.
 

Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru