Наибольшим спросом сейчас пользуются участки без подряда, однако, цены на землю разные. На что вы можете рассчитывать, имея определенную сумму? Проследим лесенку цен, от нижней ступени до верхней.
Все в сад!
Когда экономическая ситуация в стране ухудшается, все вспоминают, что лук, петрушку и редиску можно вырастить самому – дачники, которые в последние годы забросили свои наделы и устремились на отдых в Европу, покупают семена и копают огороды.
Те, у кого дачи нет, задумываются о покупке земли. В моду вошли большие парники, где можно вырастить экологически чистые и почти бесплатные помидоры, баклажаны, прочие овощи. Более того, многие стали заводить кур, коз, уток. Кто-то занимается своим приусадебным хозяйством сам, другие нанимают помощников.
Сельхозпроизводство практикуется и богатыми домовладельцами, и скромными. Если вы решили приобрести участок земли, подсчитайте деньги. Почти на любого покупателя найдется свой товар. Только надо знать, на что вы в состоянии претендовать.
Супер эконом
Это дачный вариант. По словам Юрия Бармина, генерального директора УК «Бражниково», самым дешевым предложением на «земляном» рынке является формат «суперэконом». Это земля без коммуникаций.
Часто в таких поселках нет даже нормальных подъездных дорог, и обустраивать дачу должны сами покупатели, собственными силами. Участок класса «суперэконом» можно купить за 9-10 тыс. рублей за сотку.
Высокий спрос на землю в таких поселках прошел еще 2-3 года назад. Сейчас же самым популярным форматом на рынке УБП являются участки эконом-класса со всеми необходимыми коммуникациями. Для покупателя стало гораздо важнее правильное соотношение цены и качества, к тому же стоимость «эконома» вполне доступна и для семей с достатком ниже среднего.
Участок эконом-класса с уже подведенными коммуникациями стоит в среднем 90-100 тыс. рублей за сотку. Например, в поселке на берегу Рузского водохранилища «Рузские дачи» земля продается за 8-9 соток по цене до 1 млн. руб. (с полным пакетом всех необходимых подведенных коммуникаций).
Земля и поселки эконом-класса были востребованы всегда. Однако в эпоху «больших денег» девелоперы игнорировали спрос и продавали загородные дома бизнес- и премиум-класса – они хорошо раскупались. Кризис сыграл на руку покупателям «эконома».
В поселках эконом-класса могут найтись и дешевые наделы. Цена варьируется. К примеру, сотки, расположенные рядом с оврагом и прочими неприятностями, оцениваются ниже, чем земля возле леса или в самом центре поселка.
Также дешевле стоят «куски» неправильной или неудобной формы – слишком вытянутые или трапециевидные. Если рядом выход газопровода, очистные сооружения, вышка для связи, можно торговаться (скорее всего, продавец сам снизит цену).
Найти супер эконом можно и на вторичном рынке – к примеру, в старо дачных поселках (речь идет о простых старых дачах, а не об известных престижных местах вроде Николиной горы). Часто эти дачи непригодны для жилья (полы сгнили, дом покосился). По сути, владельцы продают такие дачи по цене земли.
Недостаток таких участков в том, что там нет коммуникаций кроме летнего водопровода и электричества. При этом водопровод на зиму отключается, а выделенные электрические мощности ненадежны и малы – они не рассчитаны на современное энергопотребление.
Плюсы старых дач – их озелененность. Уже выросли яблони и груши, березы, на пнях по осени появляются опята (можно насобирать целое ведро), высажены цветы-многолетники (все это стоит приличных денег). Конечно, суперэконом расположен далеко от МКАД, по дешевым направлениям (Юго-Восток, Восток). Скорее всего, это будет голое поле, но рано или поздно поселок построится и заселится.
Бизнес-класс
Если поселок расположен в ликвидном месте у «большой воды», ко всем участкам подведены коммуникации (электричество, вода и газ), внутри поселка есть вся необходимая для комфортного и полноценного отдыха инфраструктура, такие проекты уже относятся к бизнес-классу.
К примеру, проект «Рузская усадьба», расположенный на первой линии Рузского водохранилища, в 100 км от МКАД. Более 20% участков в поселке имеют собственный выход к воде.
Инфраструктура «Рузской усадьбы» обеспечивает полноценный отдых: в поселке: оборудуются пляж, яхт-клуб с гостевыми пирсами, детские площадки, прогулочные зоны, современный спортивный городок с теннисными кортами, полем для мини-футбола и площадками для игры в волейбол, бадминтон и баскетбол.
Участок в поселке «Рузская усадьба» можно приобрести по цене до 4 млн. руб., если же участок имеет собственный выход к воде, то его цена может составлять около 20 млн. руб. По словам директора по продажам Группы Компаний «САПСАН» Ивана Потапова, участок без подряда позволяет расходовать деньги постепенно: сейчас купить землю, через какое-то время, накопив деньги, приступить к строительству, причем делать это поэтапно.
Особую популярность такой вариант инвестиций получил после кризиса 2008 года, люди начали скупать землю практически по всем направлениям, чтобы сохранить накопления. Наиболее популярные направления – Новорижское, Киевское, Каширское. Здесь участки без подряда высоколиквидны, поэтому привлекательны для покупателей.
Соответственно, в зависимости от направления и удаленности формируется основной принцип ценообразования. Чем ближе к Москве – тем дороже. Еще один ключевой пункт ценообразования – это инфраструктура, коммуникации, обустроенность поселка. В качестве примера высоколиквидной земли без подряда можно привести проект ГК «САПСАН» — коттеджный поселок «Ла-Манш». Изначально он был разделен на три района, и один из которых был выделен под участки без подряда.
Эксперты пришли к выводу: земля без подряда – продукт весьма спорный. Основная проблема заключается в том, что такие участки часто воспринимаются именно как вложение. Землю покупают, но не осваивают много лет. Есть весьма негативные примеры, в том числе у некоторых «соседей» «Ла-Манша», когда поселки застроены всего на 20-30%, поскольку земля продавалась без подряда.
Пустующие участки порастают бурьяном, служат источниками распространения сорняков, и в принципе производят угнетающее впечатление. Те, кто приобрел участок в активное пользование, вынуждены жить в вечно недостроенном поселке. «САПСАН» сегодня разработал и использует иной подход к реализации участков без подряда. Сперва активно застраивается и продается первая очередь, которая предлагает участки с подрядом.
Покупатель должен выбрать один из проектов домов, которые предложил продавец. Если же у клиента есть свой проект, который он очень хочет реализовать, или проверенная бригада строителей, продавец готов пойти навстречу и предлагает купить любой из участков. Однако при этом ставятся два условия. Первое – сам проект и его посадка на участке должны быть согласованы с девелопером; второе – строительство объекта должно начаться в течение полугода.
Такие условия сделки обязательно фиксируются в договоре. В «Ла-Манше» есть все централизованные коммуникации: газоснабжение, водоснабжение, электричество и т.д. Построена комфортная инфраструктура: в поселке есть парковая зона, собственный пляж с общественной беседкой для барбекю, спортивная и детская площадки, с начала 2015 года в «Ла-Манше» работает управляющая компания, и т.д.
Часть домов в поселке уже заселена, часть – активно строится. Сейчас более 20 домов находятся в состоянии отделки. Стоимость земельного участка в поселке «Ла-Манш» – от 175 тысяч рублей за сотку. Это весьма привлекательная цена для поселка в популярном направлении с развитой инфраструктурой.
На вторичном рынке тоже можно найти интересные варианты. К примеру, в поселке бизнес-класса участок 15 соток и дом продавались по цене земли, потому что напротив находились поселковые очистительные сооружения, а сам дом был из «красного кирпича» эпохи 90-х.
Конечно, стоимость земли была недешевой – поселок располагался в 15 км от МКАД по одному из престижных направлений. Безусловно, покупатель выиграл. Он красиво отделал особняк — дом получился современным и почти бесплатным.
Премиум-класс
Сегодня это не самый востребованный продукт. На Рублевке на многих домах висят объявления о продаже, а вторичной земли там почти нет.
Раньше свои наделы продавали местные жители, работавшие при советской власти в колхозах. Земля расходилась подешевле, но времена эти закончились.
Сейчас многие элитные поселки достраиваются и ищут своих покупателей. Платить за землю и дом на нулевом цикле (роется котлован) страшновато – вдруг другие не польстятся на все будущие удобства, и ты окажешься на «необитаемом острове»? По-прежнему дорого продаются участки на Ново-Рижском шоссе, по Дмитровке у большой воды.
В таких проектах запланировано создание хорошей инфраструктуры. Однако неизвестно, будет ли дело доведено до конца. К примеру, на сайте одного продавца было написано, что через несколько лет у въезда будет построен большой комплекс: со спа-салонами, бассейном, аптекой, магазином.
На деле продавец построил несколько таунхаусов, потому что это окупается лучше, чем инфраструктурные постройки.
Поставить на вид
По словам Дмитрия Гордова, партнера девелоперской группы «ИНТЕГРА», в загородной недвижимости существует несколько вариантов ценообразования.
Один из самых распространённых принципов складывается из стоимости земли, подведенных инженерных коммуникаций (газ, электричество, водопровод, канализация, дороги), благоустройство и инфраструктура, а также видовая характеристика самого участка.
Стоимость участка, обладающего хорошими видовыми характеристиками, будет выше, прежде всего потому, что количество их ограничено, а хороший живописный вид для загородной жизни востребован всегда. На участок у оврага, либо неровной формы, цена будет ниже, но это не значит, что он чем-то хуже.
Например, в поселках «VERANDA» и «Ясногорье» в продаже есть участи, которые ничем не отличается от соседних, но их стоимость рассчитана и представлена по минимальному прайсу.
Еще один принцип ценообразования формируется с учетом влияния непредсказуемой ситуации по рынку в целом. Отследив рыночные изменения, продавец подбирает акции и корректирует цены в нужную сторону, при этом учитываются и запланированные темпы продаж, необходимая выручка по проекту.
Иными словами, у девелопера есть минимальная потребность в выручке и ее надо обеспечить минимальным количеством продаваемых объектов, с нужным темпом в нужные сроки.
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»
