Человек – существо стайное, привыкшее жить в социуме, а социум требует начальников. В любых загородных поселениях обязательно создается правление – верхушка местного общества, которое берет на себя ответственность за других. Но делает оно это за зарплату, и избиратели вправе заменить его. Каковы права и обязанности правления?
Свои или из варяг?
Есть два вида правления. Первый – «из варяг», речь идет о приглашенной компании. Эта организация существует сама по себе и ее отношения с поселком договорные. В ведение управляющей компании передаются инженерные системы, охрана и прочие объекты, которые обеспечивают спокойное существование жителей.
Если организация работает плохо, ее отправляют в отставку и меняют на конкурирующую фирму. С правлением в ДНТ и СНТ дело обстоит несколько иначе. Обязанности у него такие же, как у приглашенной управляющей компании, но люди эти не пришлые – они избираются из жильцов поселка.
При этом, говорит Марина Великорецкая, генеральный директор УК SVN, они могут привлекать подрядчиков на какие-то отдельные направления деятельности. С юридической точки зрения, рассказывает Мария Соковцева, руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY М, независимо от формата поселка, правление формируется в соответствии с законодательством.
В противном случае, мы говорим о стихийно-добровольном соседстве, где все соглашения заключаются по доброй воле. В организованных поселениях (объединение может быть не только ДНТ, СТН, но и ТСЖ), дополнительно прописывается устав, согласно которому собственники решают общие задачи. Например, на общем собрании утверждаются сметы, заключаются договоры с УК, бюджет на следующий год.
К сожалению, отмечает Максим Сухопаров, бизнес-директор компании Optiland, практика показывает, что не всегда собственники, взявшие на себя ответственность за управление поселком, обладают достаточной компетенцией – это касается ДНТ и СНТ. В случае с УК подобные ситуации исключены, потому что управляющая компания – это специально организованная единица, в задачи которой входит профессиональное, быстрое решение всех бытовых нужд поселка.
Структура правления
В составе правления ДНТ и СНТ обязательно должен быть управляющий, инженер, электрик и бухгалтер. В составе УК присутствуют управляющий, два техника, охранники, клининговая служба, строительный отдел или субподрядчик по ремонтным и строительным работам.
Но каждый объект сам решает, до какой степени можно раздуть персонал – на зарплаты наемных работников иногда уходит от 50 до 60% бюджета.
Позиция – активный домовладелец
В целом, по словам Максима Сухопарова, собрания управляющей компании посещают 10% жителей. Цифра печальная, однако, в современном мире, где каждый человек пользуется социальными сетями, являться на собрание нет необходимости. В некоторых УК работа налажена таким образом, что жители контролируют все в режиме «онлайн».
У каждого нашего поселка, говорит Марина Великорецкая, есть свой форум, страницы в социальных сетях (ВКонтакте, Facebook), чаты в мессенджерах. Так что проводить собрания, как это было принято раньше, особой необходимости нет. Там, где не налажено онлайн-общение, жильцы являются на собрания лично.
Количество пришедших не очень высокое – 30-40% дачников, если собрание рядовое (на нем обсуждаются вопросы о расходовании средств на текущие нужды). Если же решаются важные вопросы — замена электросистем, затраты на капитальный ремонт и т.д.— явка возрастает до 60-70%. Столь невысокие показатели огорчают, потому что за ними стоит равнодушие, пассивность жителей.
Их разыскивает правление
Часто пассивность домовладельцев идет рука об руку с неаккуратностью в платежах. Одни педантично оплачивают все взносы, других вывешивают на доску позора как злостных неплательщиков. Впрочем, подобная слава ничуть не смущает людей – у них просто такой финансовый график (платить раз в полгода).
После многочисленных напоминаний правление начинает злиться и грозить должникам всякими ужасными наказаниями. Некоторые домовладельцы принципиально не хотят оплачивать грандиозные «проекты» правления. К примеру, в одном поселке образовалась фронда, которая выступила против сбора средств на газификацию трех новых домов.
Почему люди должны раскошеливаться на непонятные три дома, которые находятся вплотную к поселку, но не являются его частью?
Разгорелся конфликт, в результате которого правление было сметено. А ведь послушные жители уже успели внести деньги. Тем же, кто не хотел платить, правление грозилось запретить въезд на территорию поселка. К счастью, до поселковых властей донесли, что подобные решения незаконны, а затем погнали и саму власть.
Иногда между правлением и жильцами разгораются настоящие войны. Одна домовладелица потребовала убрать подальше построенный узел газопровода – соседство с ним снижало стоимость ее коттеджа, который она намеревалась продать. Требование проигнорировали.
Тогда женщина вызвала бульдозер – он начал таранить ограждение узла. Затем боец в юбке приостановила все платежи, которые совершало правление. В итоге победа досталась слабому полу – газовый узел убрали в другое место. Известен скандал в «Дубровке», где управляющая компания подняла цены на коммунальные платежи, а тем, кто отказался платить больше, запретила въезд через центральное КПП.
Какие наказания законны, а какие нет? Если речь идет о неуплате взносов, объясняет Марина Великорецкая, сначала с жильцом беседует правление товарищества или УК и объясняет, в какие сроки и какую сумму необходимо внести. Если это не помогает, обращаются в суд с иском к домовладельцу. При этом отключать коммуникации (правление часто шантажирует именно этим) власти могут только по решению суда.
Но если скважина принадлежит, скажем, городу, то воду отключат сразу же. Сейчас повсеместно вводится новая карточная система на газификацию, добавляет Мария Соковцева. Собственник просто кладет деньги на карту, и как только средства заканчиваются, газ отключают.
По словам Максима Сухопарова, управляющая компания вправе начислять пени за несвоевременно погашенный долг, отказывать в заказе гостевых пропусков для курьеров или гостей, а также УК может подать заявление в суд с просьбой взыскать оплату счетов. Если данные санкции не помогают, то, как правило, дело передается судебным приставам, которые и решают этот вопрос.
Обязанности правления
На что же идут поселковые взносы?
- В коммунальные платежи входят все расходы по обслуживанию и эксплуатации поселка:
- технический ремонт сетей и коммуникаций, административных зданий,
- ручная и механизированная санитарная уборка территории,
- озеленение и благоустройство территории,
- дератизация и дезинсекция территории в соответствии с санитарными нормами,
- уличное освещение,
- обеспечение пропускного режима,
- патрульный обход поселка,
- вывоз бытовых отходов,
- обслуживание оборудования и сетей связи,
- организация праздничных мероприятий для жителей.
В зависимости от уровня поселка набор услуг может варьироваться. У одних охрана объезжает улицы на машине, у других на въезде сидит сторож с Джульбарсом. Кто-то ловит мышей самостоятельно, у других этим занимается правление. Даже в таком простом деле, как уборка мусора, есть варианты.
Поселки попроще устанавливают контейнеры для мусора около КПП, и жильцы возят свои мешки с отходами к контейнерам. В более дорогих поселениях жильцы устанавливают у своей калитки бак, а посланцы правления объезжают улицы и собирают из персональных баков мешки. Перед тем как подписывать договор с правлением, ознакомьтесь с перечнем услуг.
Революционные настроения
Иногда от действий правления разум дачников закипает. Тогда председателя смещают. Как грамотно поменять власть? Первым делом для этого нужно прийти к общему решению на собрании. На практике это самый сложный этап. Члены ДНТ или СНТ должны составить подробное техническое задание и пригласить компании для участия в тендере, если он закрытый.
Если же тендер открытый, правление размещает объявление о сборе предложений в открытых источниках. Претенденты после детального осмотра объекта и ознакомления с техническим заданием предоставляют свои коммерческие предложения. Организационной работой занимается уполномоченный для этого комитет из членов товарищества. Комиссия оценивает выставленную стоимость, опыт на рынке, репутацию каждого участника тендера.
Она может посетить объекты в управлении этих компаний, чтобы удостовериться в их профессионализме. Законность тендера обеспечивается специальным протоколом рассмотрения заявок, который ведет комиссия от жильцов.
Договор с будущим победителем тендера члены комиссии составляют заранее на основании требований данного товарищества. После окончания тендера решение комиссии объявляется всем жильцам. А если у вас всё по-простому, выбирайте на собрании нового председателя.
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»
Источник: https://dompodberem.ru
