Рынок загородной недвижимости почти вышел из-под контроля. Если квартирный сегмент барахтается, но живет (квартиры то нужны всегда), то коттеджи и таунхаусы оказались в зоне сильной турбулентности.
Рынок недвижимости
Некоторые риэлторы говорят, что хорошее продается всегда, независимо от того, как ведет себя рынок. Так ли это? Возможно. Однако хорошего не так много.
К примеру, продать 4 дома, собранных из пеноблоков, частным инвестором, будет легко – само строительство дешевое, дома расположены в давно заселенном поселке, всего в 15 км от МКАД, в Новой Москве, все коммуникации там центральные.
Предприниматель купил 30 соток и решил строить не для себя, а на продажу. Но таких привлекательных предложений крайне мало, это исключение из правил. Застройщики двинулись глубоко в область – там земля дешевле, есть возможность удержать цену. Спрос упал, поэтому объекты растворяются в далях.
Частных инвесторов стало заметно меньше. Теперь дома в основном покупают для личного пользования или для на всякий случай, для сбережения денег (на получение прибыли мало кто рассчитывает).
Константин Блинов, директор по развитию Московского представительства (СДОК) «НЛК Домостроение», отмечает, что в первом полугодии 2022 г. загородный рынок провалился – голова еще торчит, но ноги увязли в кризисе.
Количество сделок с готовыми и строящимися домовладениями в организованных коттеджных поселках сократилось на 30-35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Цены загородной недвижимости
Строчка из известной песни отлично характеризует нынешний «полет» загородной недвижимости. Продажи упали. Почему покупателей стало намного меньше?
Прежде всего это произошло из-за плясок рубля, доллара и евро. Из-за инфляции цены выросли на все – в такой ситуации люди боятся вкладывать деньги в строящуюся недвижимость, а цена готового дома или таунхауса велика. Раньше было много частных инвесторов, которые вкладывали деньги в «нулевые циклы», а затем с прибылью продавали готовый дом.
Сейчас никто не хочет рисковать – неизвестно, возведет застройщик все дома или из-за падения спроса обанкротится. Если люди и покупают коттеджи, то в основном для проживания, а не для маленького бизнеса. Не хотят клиенты платить и за лишние сотки, поэтому нарезка в поселках стала иной – 6-10 соток (раньше «приличными» участками считались 30 соток и выше).
Никому уже не нужны огромные хоромы, которые дорого обслуживать, поэтому премиум-сегмент скучает в ожидании звонков. Готовый построенный бизнес-сегмент тоже грустит. Можно предположить, что сильное падение спроса пришлось как раз на бизнес- и премиум-жилье – они и подпортили статистику.
Раньше девелоперы реализовывали крупные, дорогие объекты. Спрос на дешевые дома был всегда, но его игнорировали. Теперь ситуацию диктует покупатель, и продавцы подстраиваются под него.
Торг с продавцом
Торговаться с продавцом можно в том случае, если застройщик аккредитован и нуждается в срочном возврате кредита. В условиях инфляция, стоимость строительных материалов растет, нормоприбыль падает.
Бизнесмену в таки условиях нет смысла торговаться, чтобы строить в убыток. Проще заморозить проект и выйти в реализацию.
Ипотека Секции в таунхаусах часто покупали по ипотечной программе, но она находится в плачевном состоянии. Ставки в банках не радуют, и совершенно не понятно, в какой валюте брать заем.
Пока что цены на жилье указаны в рублях, но вскоре застройщики обещают привязать их в бивалютной корзине – это спасение для продавцов и печальная новость для покупателей, потому как предсказать поведение рубля по отношению к доллару или евро почти невозможно. Одни экономисты утверждают, что финансы уже упали на дно, другие предрекают усиление кризиса осенью. Люди уже совсем перестали понимать, что делать, они не могут спрогнозировать ситуацию и потому боятся рисковать – вдруг содержать купленный дом будет не на что.
По словам Антона Минеджяна, директора по продажам и продвижению «M9 development», прогнозы большей части аналитиков указывают на то, что курс доллара будет на уровне 55-57 рублей или выше. В таких условиях, кредит в валюте может быть рискованным. Вместе с тем, ипотеку брать лучше в той валюте, в которой поступает основной доход.
Импортные стройматериалы
Не секрет, что многие строительные и отделочные материалы везли из Европы. Из-за подорожания евро сотрудничество с Европой стало менее выгодным.
Продавец либо должен сменить ценник на дом, либо искать продукцию отечественного производителя. Некоторые материалы в России попросту не производят, а те, что изготавливают, тоже подорожали. Получается, что дома растут в цене и теряют свою покупательскую привлекательность.
Цены на все строительные материалы заметно повысились, рассказывает Антон Минеджян. К примеру, компания «M9 development» использует для отделки фасадов качественный кирпич ручной формовки, производящийся на заводе компании Wienerberger в Бельгии. Цена его номинирована в евро со всеми вытекающими последствиями.
При повышении курса евро к рублю, компания Wienerberger пошла нашим заказчикам навстречу и снизила стоимость закупки. Однако даже специальная цена от производителя приводит к необходимости номинировать цены в валюте или привязываться к ней. Каменные дома уже ушли в прошлое – строить из кирпича дорого.
А деревянные дома пользовались популярностью. Однако у любителей дерева был выбор – наша продукция или продукция финских компаний. Дома от Хонки стоили порой не дешевле кирпичных. В условиях постоянных взлетов и падений рубля, говорит Константин Блинов, иностранным производителям клееного бруса становится все сложнее работать на российском рынке. Это приводит к значительному снижению рыночной доли европейских производителей, которые обеспечивали большую долю поставляемых домокомплектов премиум-класса.
Отечественные производители, такие как Сокольский ДОК (производственная база «НЛК Домостроение») объявляют цены в рублях. Проблема российских производителей состоит в том, что при работе они часто используют импортные составляющие. К примеру, формуется искусственный камень на российском заводе, а красители для камня покупаются за границей.
«НЛК Домостроение» использует северную древесину хвойных пород, при этом для производства клееного бруса используются клеевые системы от шведского производителя AkzoNobel. Все это делает нашу продукцию зависимой не только от экономической ситуации внутри страны, но и от политических отношений между государствами.
До кризиса внезапно подорожал цемент. Ходили слухи, что это произошло из-за того, что г-жа Батурина скупила много цементных заводов и резко подняла цены. Такие сюрпризы приводят к мысли, что цены у нас формируются и по объективным причинам, и по совершенно неожиданным обстоятельствам.
Ищем выход
Что же делать тем, кто по-прежнему мечтает о собственном доме за городом? Вероятно, лучший выход для них – покупка земли и самостоятельное строительство коттеджа. Независимость от продавца, отсутствие обязательного подряда позволяет строить тогда, когда есть деньги.
Сейчас на рынке представлены новые технологии: сип-панели, пенобетонные блоки, отечественная древесина. Дома из этих материалов стоят дешевле. К примеру, Сокольский ДОК (производственная база «НЛК Домостроение») не снизил объемов производства — спрос на их продукцию вырос на 10% (по сравнению с первым полугодием 2014 года).
В условиях экономической нестабильности прогнозируется увеличение доли российских крупных производств. Эконом-класс востребован всегда, поэтому не замахивайтесь на большие метражи, 3-4 этажа.
Если же вы просто хотите сохранить деньги, вложите их в ликвидный земельный участок (ликвидным он становится тогда, когда в поселке есть центральные коммуникации, хорошая инфраструктура – пожертвуйте количеством соток ради качества).
Однако прибыль от земли считается «долгой». Надежнее вложить финансы в загородную небольшую квартиру в малоэтажном или многоэтажном доме – вы сможете сдавать эти скромные квадратные метры или продать жилье в случае необходимости. Продажа небольших дешевых квартир всегда идет хорошо. Вкладываться в готовый дорогой дом сегодня невыгодно.
Прогнозы на осень
Их всего два, горько шутят специалисты: или продажи вырастут, или продажи полностью пропадут. Понятно будет в конце сентября или начале октября. Ситуация складывается, как в анекдоте – «какой шанс встретить динозавра?
Ответ: 50% — либо встречу, либо нет». Сейчас сложилась крайне сложная, нервозная ситуации на мировых рынках, момент разворота. Гадать – дело непредсказуемое, надо подготовиться к обоим вариантам.
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем» Источник: dompodberem.ru
