Само название «таунхаус» предполагает, что дом находится за чертой города. Однако в Москве все по-другому – девелоперы помнят только про «хаус» и игнорируют первую часть слова. Блокированные дома можно найти в пределах МКАД. А с появлением Новой Москвы в столице оказались целые поселки таунхаусов.
В чем преимущества вновь прибывших «столичных жителей» и каковы их перспективы?
Спрос на таунхаусы
Формат таунхаусов появился на рынке позже индивидуальных домов, но быстро завоевал популярность – интерес к такому жилью был настолько силен, что заставил строительные компании изменить политику. А после того, как разразился кризис, спрос на блокированные дома (непосредственно таунхаусы, дуплексы, триплексы и т.д.) догнал коттеджи и вышел в лидеры.
Почему так произошло? Эксперты считают, что секция в таунхаусе – это альтернатива квартире. За индивидуальным домом надо ухаживать самому, а в поселке таунхаусов обслуживание работает лучше.
Секции дешевле отдельных домов, решать ремонтные работы проще. Удобнее предъявлять претензии к управляющей компании – потому что рядом соседи, с которыми можно объединиться в «войне» за качество и цену обслуживания.
Половина всего предложения концентрируется в пределах 15-30 км от МКАД. На зону до 15 км от МКАД приходится около 35% всех поселков таунхаусов.
В отличие от Московской области, где преобладает застройка таунхаусов эконом-класса, на первичном рынке загородной недвижимости Новой Москвы преобладают поселки среднего класса (43%). Более 60% объектов предлагаются по цене до 8 млн. руб. Порядка 30% предложений находятся на реализации с ценой от 8 до 12 млн. руб.
Усушка-утруска
В первой половине нулевых гг. застройщики возводили таунхаусы из кирпича, использовали другие дорогостоящие технологии, но после того, как покупатель проголосовал за удешевление жилья, в ход пошли материалы попроще.
По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», самое дорогое на сегодняшний день предложение – таунхаусы в поселке La promenade – 2 (Киевское шоссе, 12 км от МКАД). Там готовый дуплекс площадью 320 кв. метра с участком площадью 11 соток стоит 35,3 млн. руб.
А самое дешевое предложение находится в поселке Марсель (Калужское шоссе, 30 км от МКАД). Там таунхаус площадью 80 кв. м (проект находится на стадии строительства) с участком площадью 2 сотки стоит 4,3 млн. руб. Иногда застройщикам приходится переформатировать поселок.
К примеру, поселок Ravissant (Калужское шоссе, 23 км от МКАД) планировался как коттеджный, однако индивидуальные дома расходились медленно, с большим трудом, потому что цена на них была довольно высокой. Тогда компания решила застроить поселок таунхаусами – они привлекли много покупателей. В итоге непроданных коттеджей осталось мало, а таунхаусов построили уже 6 очередей.
Еще одна тенденция на загородном рынке связана с финансовыми ожиданиями покупателей. Если проанализировать спрос, то становится ясно – никто больше не хочет переплачивать за ненужную площадь дома. Учитывая эту тенденцию, девелоперы дробят таунхаусы на небольшие площади. Секций площадью более 150 кв. м стало гораздо меньше.
Новомосковские особенности
Когда к Москве присоединили новые земли, эксперты по-разному оценивали их перспективы. Бурного роста цен никто не прогнозировал. Но время показало, что цены в Новой Москве все же выше областных, и возведение поселков по соответствующим трассам пошло в ускоренном режиме.
Это связано не только с ростом популярности таунхаусов, но и с желанием застройщиков побыстрее возвести объекты, разрешение на которые были получены до расширения столицы. У Москвы и области разные требования к застройщикам. Городские власти подходят к делу серьезнее.
К примеру, Москва хочет, чтобы застройщик заботился об инфраструктуре: на определенное количество жителей должно приходиться определенное количество детских садов, школ. В Подмосковье этих правил нет, поэтому компаниям удобнее быстро построить поселок, пока московские власти не заставили их действовать по новым правилам.
Строительство детских садов и школ – это дополнительные траты, да к тому же немаленькие, увы, они в конечном итоге взваливаются на плечи покупателей. А покупатели хотят, чтобы жилье было недорогим. Плюсом новомосковских застроек можно считать коммунальные платежи, которые будут ниже областных.
Кроме того, в этих поселках будут введены московские льготы. Процесс перехода на новые цены будет длительным и пройдет поэтапно, но в конечном итоге жители получат эти бонусы. Однако, у поселков в Новой Москве будут и минусы – плохая транспортная доступность.
Когда дома заселят, нагрузка на существующие трассы усилится, а новых дорог пока нет. Трудности эти временные, потому что столичные власти пытаются решить проблему –строят новые эстакады, дороги-дублеры, тянут за МКАД метро (в 2014 г. обещают построить две новые станции: «Саларьево» и «Румянцево»).
Дальнейшее развитие метрополитена обсуждается. Существуют варианты привлечения китайских строителей и запуск метро в подземном исполнении. Наряду с этим обсуждается возможность создания сети легкого метро, строительство дороги Сколково-Бутово-Видное.
Точечные удары
Проанализировав ситуацию на рынке, компания Метриум Групп пришла к выводу, что в Новой Москве есть определенные точки развития, вокруг которых формируются жизнь. Одной из таких точек можем назвать «Рублево-Архангельское», которое расположено в Можайском районе Москвы (до июля 2012 года это был Красногорский район, относящийся к области). Цена за 1 квадратного метра вокруг этой точки развития составит приблизительно 88 тыс. руб.
В апреле 2013 года было принято решение о строительстве здесь международного финансового центра. Это решение приняли после провала идеи о «городе миллионеров». Теперь здесь планируют построить 5,39 млн. кв. м деловой и жилой недвижимости. Научный центр «Сколково» (тоже Можайский район) будет заниматься инновациями и займет огромную площадь. Средняя стоимость квадратного метра в этой точке составит порядка 170 000 руб.
В проекте предусмотрено и создание пяти кластеров. В «Сколково» будут жить и работать около 20 тысяч человек, и еще несколько тысяч – ежедневно приезжать на работу. Пока в наукограде «спущен на воду» единственный объект — «Гиперкуб». Но в ближайшие два года планируется завершить еще одну стройку – к 2016 году должны быть готовы университетский кампус, технопарк, жилая зона и прочие объекты. Благодаря этому проекту акции района выросли.
Сегодня в ближайших населенных пунктах реализуются жилые поселки бизнес- и премиум-класса. Чтобы поселки погрелись в лучах славы сколковского наукограда, девелоперы называют их соответствующим образом: на рынок вышли «Сколково Парк», «Форт Сколково», «Резиденция Сколково» – девелоперы хотят лишний раз напомнить жильцам, в каком престижном месте они купили недвижимость.
В марте открылись продажи в жилом комплексе бизнес-класса «Панорама Сколково» (застройщик ООО «СМУ-6»). Также известно о планах солидной, известной ГК «ПИК» построить жилой микрорайон (на продажу будут выставлены 70 тыс. кв. м).
Бурную деятельность застройщики развели и по Киевскому, Калужскому шоссе – здесь очень быстро строят, многие куски земли огородили заборами из цветного профнастила (пока там только голая земля, но забор указывает на то, что большой участок земли имеет собственника и будет застраиваться).
Перспективы
После присоединения новых территорий к Москве, цены на «понаехавшую» недвижимость выросли примерно на 6% в эконом-классе и примерно на 4% — в бизнес-классе. Элитная недвижимость довольно индифферентно отнеслась к объявлению о присоединении, цены там практически не изменились.
На текущий момент цены в эконом-классе подросли еще примерно на 3%. Конечно, стоимость жилья будет расти и дальше, но это скорее связано с реализацией инфраструктурных, правильно спланированных проектов.
Спрос на таунхаусы сосредоточен в бюджетном сегменте. Большинство запросов приходится на объекты небольшой площади (90-120 м2), по цене 5-6 млн. руб. Наиболее востребованным является готовое жилье.
Что касается популярности, таунхаусы ее сохранят, но им на пятки уже наступает новый формат – малоэтажные квартирные дома. Чем больше этажей в доме, тем выше доход девелопера.
Таунхаус может быть четырехэтажным, не выше. При этом высотная застройка Новой Москвы не поощряется. Так появляются пятиэтажные дома, в которых можно приобрести маленькую однокомнатную квартиру. Можно предположить, что такой формат будет пользоваться еще большим спросом, нежели таунхаусы – пока что девелоперы его только осваивают, но спрос на него уже есть. Следовательно, таких домов будет все больше и больше.
Сухие цифры:
- Доля поселков в радиусе16-30 км от МКАД выросла с 45% в 2012 году до 51% в 1 кв. 2014 г.
- Доля поселков в ближнем радиусе сократилась с 27% в 2012 году до 23% в 1 кв. 2014 г.
- Спрос превышает предложение в зоне до 15 км от МКАД, а в зоне от 16 до 30 км от МКАД предложение превышает спрос.
- Доля спроса на блокированную застройку составляет 42%, а доля предложения – 37%.
Если денег не хватает
Чтобы стимулировать покупателей девелоперы активно предлагают ипотеку и рассрочку. Обратите внимание на банк, с которым сотрудничает застройщик – если это известный давно присутствующий на рынке игрок, ему можно доверять и оформлять заем.
Выгодно ли приобретать таунхаус по ипотеке? Если у вас нет жилья, необходимо увеличить жилую площадь, то ипотека – хороший выход.
Рассрочка тоже интересный вариант, только надо внимательно читать договор и обращать внимание на то, что написано микроскопическим шрифтом – все «нехорошее» пишут именно мелкими буквами.
