Рынок подмосковной недвижимости богат предложениями. Сегодня я еду в коттеджный посёлок «Палихово», который, как сообщает его сайт расположен в живописном месте.
Дорога в посёлок Палихово
Южное направление Московской области обладает одним, несомненным преимуществом перед остальными – стремительным выездом из Москвы.
Две скоростные трассы, бесплатная М2 и платная М4, позволяют меньше чем за час, не нарушая скоростного режима, пересечь 90-километровый путь от Столицы до границы с Тульской областью.
И всё потому что когда-то, ещё советским дорожным строителям, пришла в голову замечательная идея – создать в СССР настоящую, в общечеловеческом смысле, скоростную трассу, которая не пересекала бы города и не прерывалась бы железнодорожными переездами, была многополосной и обязательно разделённой – это когда потоки машин, идущих в противоположных направлениях, даже в случае аварийной ситуации никак не смогут пересечься.
Говорят, что строительство трассы консультировали дорожные инженеры из Германии. Охотно верю, ибо получилось очень хорошо.
По этим дорогам я катаюсь, в общей сложности более 25 лет и четверть века они являются для меня ярчайшим примером того, что созданное продуманно, без отвлечения на сиюминутные необходимости, с чётко сформулированной финальной задачей (в данном случае, быстро доставить всех желающих на курортный Юг), и служит дольше, и радует глубже.
Семьдесят шесть километров от Варшавской развязки на МКАД до съезда с трассы М2 к Батурлино я промчался за 50 минут. Ещё за пару минут преодолел около 700 метров до левого, с пересечением полосы встречного движения, поворота на Палихово. Здесь дорога перестаёт быть асфальтированной.
Начинается просыпанная щебнем и битым кирпичом извилистая грунтовка. По ней за пять минут я проковылял ещё примерно с километр до КПП коттеджного посёлка «Палихово». Итого 78 километров за час. По-моему, неплохой результат.
Расположение коттеджного посёлка
Приехал я на полчаса раньше оговоренного срока. Охранник посёлка, вышедший из своего домика, поинтересовался причиной визита и внимательно выслушав объяснения, предложил подождать менеджера компании, не отходя от КПП далее чем на 20 метров. И это правильно. Порядок есть порядок.
КП «Палихово» располагается на длинном пологом склоне холма. Уклон к Западу открывает вид на восточную часть многоэтажных кварталов города Серпухова. На сайте посёлка именно так и сказано: «потрясающий вид на г. Серпухов.».
На мой взгляд, такой вид сомнительное достоинство, учитывая, что обычно достоинством загородного проживания считаются окружающие леса, поля и различные водоёмы.
Здесь же с Юга и Востока были домики и коттеджи деревни Палихово, на Севере виднелись развалины древних коровников, а по западному краю тянулась полоска высоких деревьев, обозначающая текущую под ними крошечную речку «Речма». Над всем этим не самым поленовским видом нависал социалистически реалистичный урбанистический пейзаж.
Представил, как выходя на утренней зорьке, после свежего ночного сна, ты смотришь на серые прямоугольники многоэтажек, поднимающиеся из-за клубящегося над речной поймой тумана.
И как-то грустно становится, такой вид скорее напомнит о необходимости быстро позавтракать и, не мешкая, отправляться на работу, чем о том, какая же красивая у нас планета и какое счастье быть её обитателем.
Хотя, как говорится, на вкус и цвет товарищей нет. Вот цитата из обсуждения посёлка в сети:
По информации сайта КП «Палихово», территория его в 26 гектаров нарезана на участки площадью от 8 до 23 соток и продаются по цене от 0,65 до 2,5 млн. руб. за участок. Стоимость соток варьируется от 36 до 44 тыс. руб. за сотку.
Внутри посёлка «Палихово»
В КП «Палихово» отсутствует хоть какой-то единый внутренний стиль. Его обитатели, несмотря на чёткое, в документах прописанное, определение посёлка, как «коттеджный», сами, видимо, ещё не определились, на самом деле ли он коттеджный, или всё-таки дачный.
Каждый строит здесь что и как хочет, я увидел и каменные капитальные дома и дешёвые летние хибары с огородиком. За 4 года, минувшие с начала продаж, из имевшихся 193 наделов, реализовано больше половины, но строительство началось едва ли на 2/3 из них. У КПП стоит доска с объявлениями. Я подошёл и с вниманием погрузился в чтение.
Такие доски бывают очень информативны. Эта, к примеру, раскрыла мои глаза на то, что в посёлке имеются должники! И не абы какие, забывшие оплатить ежемесячный взнос за работу управляющей компании, а здесь он, к слову, удивительно низкий – всего 1000 рублей в месяц. Нет. Граждане, попавшие в список должников КП «Палихово», оказались должны весьма значительные суммы: от 100 до 250 тыс. руб.
Такие деньги и не смогли бы (при всём желании) образоваться при неоплате абонентской платы. Судя по сумме, это были долги за строительство дороги или подведение коммуникаций к участку. А я-то, по наивности своей, считал, что стоимость коммуникаций уже включена в цену участка.
В посёлок, только чуть притормозив у домика охраны и получив соответствующее разрешение, въехали грузовики с брусом, досками и газосиликатными блоками. Возможно, из-за того, что день был будний, на территории посёлка людей было очень мало. Я разглядел только две бригады строителей.
Одна, судя посему, приезжала сюда на работу, другая жила в строящемся коттедже постоянно. На бетонных столбах, расставленных вдоль внутри поселковых дорог, я заметил фонари. Значит, ночное освещение в посёлке функционирует. А ещё, по обочинам, здесь проложены дренажные канавы, а улицы имеют собственные названия.
Общение с менеджером посёлка
Наконец, подъехал автомобиль с менеджером по продажам. Загорелая, симпатичная и жизнерадостная девушка, поздоровавшись, решила сразу взять быка за рога. Она спросила, какой участок меня интересует.
Я сказал, что хотел бы посмотреть участок площадью около 10 соток, может быть чуть больший. Таких оказалось только два. Основная масса, из оставшихся свободными, менее 10 соток. Есть ещё несколько совсем больших. Участки располагались недалеко от КПП и мы с девушкой решили пройтись пешком.
По пути я поинтересовался у неё, входят ли в стоимость участка коммуникации и дороги. Оказалось, что электричество – 10 кВт с возможностью увеличения до 15, до границы участка учтено, а вот дороги нет. За них, владельцу земли, придётся заплатить дополнительно 150 тыс. руб.
Ещё тысяч 15-25 уйдёт у него на установку счётчика электроэнергии. Воду в посёлке каждый добывает сам. Что лучше: колодец или скважина, менеджер затруднилась ответить, так как тут успешно применяются обе схемы.
Очистка и слив получившихся в процессе жизнедеятельности жидкостей в уже проложенную по посёлку сеть дренажных траншей, жители КП «Палихово» производят абсолютно индивидуально, так как собственных очистных сооружений у посёлка тоже нет. Что касается газа, то все разрешения на него уже получены и у границ посёлка он окажется уже нынешней осенью. Предполагается, что до конца года несколько счастливых владельцев «палихинских» коттеджей будут подключены к магистральному газопроводу.
Сколько их будет в точности, и во что им это подключение обойдётся, пока неизвестно. Вся жизнь посёлка, в настоящее время, управляется и регулируется демократически избранным правлением ДНП. Жалоб на его работу я в сети не нашёл. Мусор вывозится, зимние дороги расчищаются, детские и спортивные площадки обещаются.
Под эти самые площадки даже выделены участки, ставшие пару лет назад «землями общего пользования». Но ни горок, ни волейбольных сеток, ни расчерченных футбольных полей я, за время своей полуторачасовой экскурсии по посёлку, так и не обнаружил. Ну да бог с ними, с площадками
. Будут деньги и площадки появятся. Место-то для них уже есть. Посёлок-то – эконом класса! Участки, что соответствовали выдвинутым мною требованиям, оказались просторными, ровными, и выглядели совершенно заброшенными из-за высокой травы, которая покрывала их плотным ковром.
Соседствовали они с такими же тотально заросшими и ещё не освоенными. Кроме одного, который был уже с забором, временным заездом и даже с готовым фундаментом, оставленным в ожидании высыхания и усадки.
Продажа участков компанией ООО «Земля возрождения»
Участки в КП «Палихово» продаёт ООО «Земля возрождения». Будущий владелец заключает с компанией договор купли-продажи. После оплаты 13% стоимости можно уговориться о рассрочке, срок которой ограничен 36 месяцами.
От банка «Возрождение», по сути являющегося собственником «палиховских» земель, при 20% первоначальном взносе, желающему может быть предоставлен ипотечный кредит под 12,75%. Все участки в КП «Палихово» размежёваны и имеют полный пакет технической документации.
Официально закреплённое назначение здешних территорий – земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешённого строительства – дачное.
На сайте посёлка говорится о возможности прописаться в построенном здесь доме. Возможно и так, только заниматься этим придётся самостоятельно, во всяком случае пока. Мне кажется, что со временем, лет через 10, КП «Палихово» обязательно превратится в район частной застройки быстрорастущего Серпухова, уж больно близко друг от друга они расположены. Но даже сейчас, поселившийся в «Палихово» человек, может совершенно справедливо считать себя включённым в серпуховскую общегородскую инфраструктуру, свободно пользоваться школами, детскими садами, поликлиниками, магазинами и культурно-развлекательными центрами.
Перед расставанием с очаровательным менеджером я расспросил её об акциях, которые проводит ООО «Земля возрождения» при продаже земли в КП «Палихово». Да. Акции периодически проводятся. До конца лета один участок площадью 14 соток компания готова была уступить покупателю за 616 тыс. руб. А ещё по акции продаётся участок площадью 8,4 сотки с уже заведённым на участок счётчиком электроэнергии и бетонированным въездом, стоимость его 494 тыс. руб.
Почти все акции в посёлке являются бессрочными и проводятся до полной их реализации. После чего придумываются новые. Поэтому любителям акций, я думаю, не стоит спешить. Есть время подумать, прикинуть и уже после решить, как сделать хорошее приобретение, заплатив за него чуть-чуть поменьше.
Я заметил, что меня, как потенциального покупателя, уже несколько месяцев никто не пугает обязательным подъёмом цен буквально с первых же чисел следующего месяца. Видимо, времена настали действительно нелёгкие. И ужиматься приходится всем.
При расставании с менеджером я попросил её разрешения погулять по посёлку с фотоаппаратом. Девушка уехала, а я, неспешным шагом, потопал по усыпанным гравием внутри поселковым дорогам.
Оказалось, что северного края, в районе улицы Абрикосовая, их гравийная шероховатость заканчивается, превращаясь в грустную полевую грунтовку с ямами, заполняющимися водой во время дождя. С чего бы этот раритет в посёлке с четырёхлетней историей? А с того, видимо, что как раз на этой улице расположены самые дешёвые участки. По 35 тыс. руб. за сотку. Или не заплатили люди за дорогу. Или у правления до этого места руки ещё не дошли.
Короче, побывал я и там, куда туристов не водят. Мне лично, КП «Палихово» не понравился. Не увидел я в нём какой-то внутренней идеи, стиля. Не заметил особой фирменной заботы продавца о покупателе. Будто не землю для долгой жизни люди продают, а разовые авторучки китайского производства.
Хотите одну – вот вам, возьмёте ящик – ещё лучше. И вид на наступающий город меня совсем не вдохновил. Не нашёл я это место привлекательным и для уставшего от города москвича.
Хотя, надо отметить, отсюда совсем недалеко и до прекрасных окских пляжей, и сосновые прозрачно-чистые леса расположены близко. Близко, недалеко, а всё-таки не рядом. Не в прямой видимости и не в пешей доступности. Запах сосновый сюда не долетает. До всего хорошего ещё ехать или идти по пыльным дорогам, меж высоких железных заборов.
С тем я и уехал, держа в голове, что вокруг и в непосредственной близости от этого места есть посёлки куда более привлекательные. Но о них чуть позже.
Таблица 1. Стоимость земли без подряда в коттеджных посёлках Серпуховского района
| Название | Площадь участков | Коммуникации, включённые в стоимость | Цена, млн. руб. |
| КП «Окская слобода» | 10-13,9 сот. | Эл-во, газ, септик, дороги | 0,354-0,726 |
| КП «Высокий берег» | 6-20 сот. | Эл-во, дороги | 0,350-2,100 |
| КП «Новая деревня» | 8-19 сот. | Эл-во, газ, вода, дороги. | 0,670-1,900 |
| КП «Вяземские сады» | 7-32 сот. | 0,700-3,290 |
Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru
