Посёлок таунхаусов «Кронбург» — обзор эксперта по недвижимости

Слово «Кронбург» в переводе означает – «Коронованный замок». Если вы всегда мечтали жить в замке, и являетесь коронованной особой, то вам в Посёлок таунхаусов «Кронбург».

Но прежде, чем говорить о стоимости покупки, нам нужно ознакомиться с имеющимися предложениями, а таковых осталось около 40% от общего количества. А поскольку продажи стартовали в декабре 2011 года, следует сделать выводы, что собственно товар, всё-таки пользуется спросом.

И дело тут в привлекательном местоположении данного посёлка и его перспективах. Квартал таунхаусов «Кронбург» находится в 12 км от МКАД по Калужскому шоссе, и в настоящее время является частью «Новой Москвы».

Проект «А101»

Добраться же до «Кронбурга» можно как на личном автомобиле, так и на городском общественном транспорте. Собственно данный объект, входит в состав градостроительного мега-проекта «А101», в рамках которого, ведется комплексное освоение земель вдоль Калужского шоссе.

Вообще то, в последние годы вокруг Воскресенского (на территории которого и находится «Кронбург»), наблюдается активное строительство престижных коттеджных и дачных поселков. Видимо предчувствовали люди, что скоро данные земли московскими станут.

Сам проект «А101» – стал одним из первых проектов комплексной застройки на территории «Новой Москвы». В его основу положены долгоиграющие перспективы, как для застройщиков, так и для потенциальных покупателей.

Поскольку, данный проект предполагает комплексное градостроительное предприятие, куда войдёт не только возведение разнообразного жилья (около 20 млн. кв. м.), но и коммерческой недвижимости (3 млн. кв. м.), а также новых торговых комплексов, бизнес-центров, школ, детских садов, поликлиник, спортивных сооружений, дорог и всех остальных благ цивилизации.

Всё это не может не радовать, ведь благодаря такому инфраструктурному наполнению, соседство со столицей, до которой рукой подать, становится для жителей Проекта «А101», как говорит застройщик: «приятным дополнением, а не вынужденной необходимостью». Как видите, перспективы – радужные и многообещающие.

Инфраструктура посёлка на перспективу

Тем не менее, всем нам прекрасно известно, что собственно перспективы – это понятие довольно растяжимое, и зыбкое, особенно, если дело касается строительства или банального ремонта.

Что касается инфраструктуры самого посёлка, у меня сложилось несколько двоякое впечатление.

Из рекламного буклета я узнала, что на территории «Кронбурга», в шаговой доступности от каждого дома, разместятся магазины с разнообразным товаром, в здании многофункционального комплекса появятся – аптечный пункт, химчистка, ремонтные мастерские, пункт сервисной поддержки жителей квартала с возможностью приёма заявок на ремонт оборудования квартир, так же обещан ландшафтный парк, спортивные площадки для взрослых и детей (со специальным безопасным покрытием!), зоны для барбекю.

Когда я решила уточнить у менеджера перспективы этих «приятных дополнений», то меня несколько озадачила его реакция в виде пожиманий плечами, и разведения рук в стороны.

Одна из улиц поселка в будущем Но он сразу поспешил заверить, что «магазин, скорее всего, будет». Исследовав некоторые форумы, я узнала, что данным вопросом озадачены и многие другие покупатели, которые активно обсуждают вероятность появления в посёлке «стекляшки».

По всей видимости, перед ними тоже пожимали плечами. Что ж, если сравнивать с другими закрытыми строящимися посёлками, скажу сразу – «Кронбург» инфраструктурой «не обременён».

Особенно печалит отсутствие детских учебных учреждений, хотя бы дошкольных. Ведь для многих работающих родителей, важно чтоб ребёнок был не просто неподалёку от дома, но и под проверенной постоянной охраной. Беседы покупателей на данный вопрос, можно посмотреть здесь.

Тем не менее, раз такого предложения нет собственно на территории посёлка, давайте найдём ближайшие адекватные варианты, благо, окружающая инфраструктура позволяет.

А именно, школа и детский сад имеются в посёлке Воскресенское расположенном в 1,5 км, еще один детский сад, а так же гимназия на расстоянии 1 км в посёлке Потапово.

Другие необходимые объекты инфраструктуры – дом отдыха, дом культуры, продуктовый рынок, медицинский центр Газпрома – находятся в 2,5 км от посёлка, расположены прямо на повороте от Калужского шоссе. В 3 км находится кафе-бар «NEW-Васюки» и ресторан «Барское застолье».

В принципе, для автовладельцев, не составит большого труда обнаружить по близости как необходимые товары и услуги, так и культурные, медицинские и учебные заведения.

Все мы прекрасно понимаем, что 12 км от МКАД – это не глухая тайга, а вполне освоенная территория, во всех отношениях. Так что, все недостатки внутренней инфраструктуры, в данном случае, с лихвой восполнятся внешней.

Для тех же, кто не обладает личным транспортом, имеются общественные маршруты: самая ближайшая автобусная остановка находится в 0,7 км – маршрут 577, а немного поодаль, в 2,5 км, останавливаются автобусы – 165, 213, 288, 629, 636, но для этого придётся пешком идти к Калужскому шоссе.

Что касается метро, то здесь опять-таки заявляют о себе радужные перспективы открытия новой станции, а пока сего не произошло, ближайшая станция находится в 4х км –  «Бунинская алея» в мкр. Южное Бутово.

Неподалёку от посёлка протекает несколько рек, ближайшая из них – Чечёра. Так же, вблизи имеется Подмосковная рыболовная база «Рыболов Сосенки». Общая площадь лесных участков, окружающих «Кронбург», составляет около 270 Га.

Однако стоит заметить, что непосредственно сам посёлок окружают другие поселковые территории. И пока неизвестно, в какой момент урбанизация Новой Москвы остановится, и насколько будут сохранены блага, к созданию которых человек не имеет ни какого отношения.

Застройщик ЗАО «Масштаб»

Как уже было сказано, строительство данного квартала таунхаусов производится в рамках градостроительного мега-проекта «А101». И подход к такому серьёзному делу поручили группе компаний с громкоговорящим названием ЗАО «Масштаб», который является девелопером проекта «Кронбург».

В инвестиционном портфолио компании имеются уже построенные коттеджные посёлки, такие как «Антоновка», «Летова Роща», строящийся посёлок «Бунин парк» и аналогичный «Кронбургу» квартал «Вяземский», расположенный по другую сторону Калужского шоссе (там строительство находится на более «молодом» этапе).

Кроме того, «Масштаб» ведёт строительство кампуса университета МИСиС, теннисной академии «Теннис.ру», и Индустриального парка «Индиго». Иными словами, работа ведётся по всем направлениям. Главное, чтоб запалу на всё хватило. Генеральным подрядчиком выступает ООО «Жилище», а эксплуатационные услуги предоставляет ООО «Интеррос».

Состояние и готовность посёлка «Кронбург»

Застройка 1 очереди близится к своему логическому завершению, 2 очередь в процессе, а на строительство 3 очередь открыт тендер по выбору подрядной организации на выполнение комплекса работ по строительству 15-ти жилых блокированных домов.

Сами квартиры не «обременены» ни планировкой, ни внутренней отделкой: голые кирпичные стены, наспех сколоченные деревянные межэтажные лестницы, смонтированные окна и двери, подведены коммуникации. Особенного строительного мусора в самих квартирах не наблюдается.

Из ожидаемого в скором будущем – двухконтурные газовые котлы и радиаторы. Как оказалось, не только я озадачена вопросами погодных условий центральной России. Керамический кирпич поротерм, который сохраняет комнатную температуру, т.е. зимой – тепло, а летом – прохладу.

Что касается кровли, менеджер заверил, что она полностью адаптирована к российским климатическим условиям со всеми своими обильными и продолжительными осадками. Более того, в некоторых секциях таунхаусов возможна установка каминов.

Разводка коммуникации

Сами тауны возводятся из кирпича на свайных монолитных фундаментах. Высота потолков – от 2,9 метров. В обеих квартирах, в которых мне довелось побывать – по три этажа, на каждом из которых предусмотрены санузлы.

Самый большой по площади – первый этаж, ну а дальше – по убыванию. Собственно третий этаж, является некой мансардой, со скошенным потолком.

На данный момент, сами квартиры не оставили у меня «домашнего» впечатления, и это не удивительно, если принимать во внимание отсутствие какого либо намёка на уют. Вообще, в последнее время, всепоглощающее стремление застройщика экономить на всём, начинает немного раздражать.

Я человек отнюдь не обделённый фантазией, но даже мне, придя в эти три кирпичных коробка, стоящих друг на друге, было трудновато вообразить там своё жилище. Куда как приятнее было бы прийти в хотя бы «в черновую» отделанную квартиру, хотя бы со строительным маркером на полу, и не лазить по шатким межэтажным лесам, а с уверенностью становиться на монолитные ступени, выполненные застройщиком с учётом всех технических показаний самого дома.

Кстати, если в вашей семье есть пожилые люди, советую сразу задуматься об их межэтажных передвижениях, поскольку лестница по которой мне пришлось подниматься, потребовала немалой сноровки. Впрочем, право выбирать «крутизну» лестницы, застройщик оставляет за вами, как бы говоря: «мы заботимся о вас.

Таким образом, экономия застройщика ляжет дополнительным обременением для кошелька покупателя. А именно, счастливым обладателям жилья в таунхаусе первым делом предстоит произвести сложный и не дешевый ремонт: отопление, водоснабжение и электрика, плюс к этому лестница с 1 по 3 этаж.

Однако, застройщик-таки предлагает свои услуги в создании индивидуальной планировки для вашей квартиры, естественно за отдельную плату. Вместе с тем, некоторые покупатели уже подсчитали примерную стоимость такого ремонта, и оценили его в районе 1,5 – 2 млн. руб.

Стоимость недвижимости в посёлке «Кронбург»

Так что, имейте в виду и эти расходы, дополнительно к цене, оформлению в собственность, и коммунальным платежам. Раз уж разговор зашёл о денежках, давайте обсудим собственно предмет покупки, его бюджет и условия приобретения. Территория квартала составляет 7,34 Га, на которых запланированы 38 домов на 317 квартир.

В «Кронбурге» представлены таунхаусы трёх типов – с придомовым участком, без него, и квартиры расположенные в угловых секциях. За торцевые квартиры и землю, по словам менеджера, придётся дополнительно заплатить около 500-800 тыс. руб.

В посёлке не предусмотрено наличие собственных гаражей. Своих железных коней вам предлагают оставлять на специальных парковках, благо они находятся на территории посёлка. Индивидуальный участок земли, который предлагается вместе с отдельными таунхаусами, собственник может использовать по своему усмотрению, за исключением возведения на участке новых капитальных сооружений.

Если же вы захотите установить кондиционер или решётки на окна, то  вам придётся это согласовывать с управляющей компанией. Ну а если, вас что либо не устроит в качестве постройки, то претензии принимаются в течение 5 лет.

Разновидности квартир в таунхаусах и их стоимость

Ну а теперь собственно о разновидностях квартир, которые представлены в шести вариантах. Самое большое их отличие – это квадратные метры.

Тип А

Тип А- Односторонняя секция площадью 93,78 кв. м с удобной придомовой парковкой, позволяющей разместить один автомобиль.

Это самый миниатюрный и самый бюджетный вариант (6.048.810 тыс. руб.). Однако, все подобные квартиры уже проданы. Быть может, кто решит переуступить, но такие предложения надо «вылавливать» у собственника, дабы не переплачивать застройщику.

Тип В

Тип В- Торцевая панорамная секция дома площадью 108,97 кв. м.

Цена — 8.055.607 тыс. руб.

Этот таунхаус располагает собственной парковкой, рассчитанной на два машино-места. В продаже: 3 лота.

Тип С

Тип С- Односторонняя секция площадью 115,63 кв. м.

Цена – от 7.342.505 до 7.700.000 тыс. руб., в зависимости от местоположения. Это домовладение с собственной парковкой для одного автомобиля.

На первом этаже дома предусмотрена возможность создания каминного зала, на верхних – достаточно места для обустройства трех спален. В продаже: 23 лота.

Тип D

Тип D — Торцевая панорамная секция дома площадью 154,53 кв. м с удобной придомовой парковкой на два машино-места.

Это просторный таунхаус с каминной зоной и тремя жилыми уровнями, в котором можно разместить четыре спальни.

Цена – от 9.500.000 до 9.800.000 тыс. руб. В продаже: 40 лотов.

Тип Е

Тип Е– квартиры с индивидуальной придомовой территорией для размещения летней зоны или зоны барбекю. У таунхауса типа Е два входа, один из которых – панорамный и выходит непосредственно на палисадник.

Двухсторонние таунхаусы площадью 150,26 кв. м обладают придомовой парковкой и частной прилегающей территорией. Так же имеется каминная зона.

Цена – от 9.736.848 до 9.900.000 тыс. руб. В продаже: 32 лотов.

Тип F

Тип F — Торцевые трехсторонние панорамные таунхаусы с придомовой территорией для размещения летней площадки или зоны барбекю, и двумя (основным и внутренним) входами в дом.

Площадь таунхауса типа F – 151,94 кв. м. Эти таунхаусы обладают придомовой парковкой на один автомобиль и частной территорией.

Цена — 11.009.572 тыс. руб. В продаже: 7 лотов.

В принципе, все таунхаусы и внешне и внутренне – мало чем отличаются. Внешне – цветом, внутренне – квадратными метрами, а так же возможностью установки камина, расположением, наличием придомовой территории. Неизменно одно — на трех уровнях всех таунхаусов покупатели могут создать «собственное дизайнерское решение интерьера».

И ещё одно различие – это себестоимость квадратного метра. И тут можно вывести следующий рейтинг: D — 58.500, С – 63.500, А – 64.500, Е — 64.800, F — 72.460, В – 73.925 тыс. руб. за квадратный метр.   Все продажи ведутся согласно 214-ФЗ. Забронировать за собой понравившийся таун и оформить все необходимые документы можно прям на месте — в офисе продаж.

Оплата производится в любом удобном банке, на выбор покупателя. Ну и естественно, застройщик дополнительно предлагает свои услуги по регистрации права собственности на квартиры и земельные участки в территориальном Управлении федеральной регистрационной службы.

Условия покупки таунхауса

Определившись с типом таунхауса, не маловажно определиться и с условиями покупки. А они следующие:

• 100 % оплата, при этом даётся скидка в размере 3 % от общей стоимости,
• Рассрочка с 30 % первоначальным взносом. Остаток же погашается в течение 6 месяцев без начисления процентов,
• Ипотека!

Ипотека

Если с первыми двумя вариантами приобретения таунхауса – всё ясно и лаконично, то касательно ипотеки, тут нужно взвешивать всё «за» и «против». Всего у ЗАО «Масштаб» имеется около 12 банков партнёров по ипотечному кредитованию. В такому разнообразию, как мне представляется, причастен и сам градостроительный проект «А101».

При этом лидером, среди всех банков является Сбербанк, воспользоваться услугами которого мне настоятельно рекомендовал менеджер офиса продаж. Более того, на данный момент и по 31 мая (с возможностью продления сроков), действует специальное предложение (акция) от Сбербанка – «12-12-12», что буквально означает следующее: 12 % первоначальный взнос, 12 % кредитная ставка, 12 лет кредитования.

Ну а теперь некоторые варианты от других банков:

• ВТБ 24: 30 % — минимальный первоначальный взнос, срок кредитования от 5 до 50 лет, процентная ставка — 13,9-16,35 % до  регистрации в собственность, 11,90-14,35 % — после регистрации.
• Промсвязьбанк: 0 % — минимальный первоначальный взнос, срок кредитования от 3 до 25 лет, процентная ставка – 13,75-15,50 %.
• Уралсиб: 20 % — минимальный первоначальный взнос, срок кредитования от 3 до 30 лет, процентная ставка – 13,00-15,50 %, а после регистрации в собственность – 12,00-14,50.
• Так же среди банков-партнёров значатся такие банки как Локо банк, РосЕвроБанк, СвязьБанк, Газпромбанк, Банк Возрождение и другие. Как видите, в случае с ипотекой – выбор имеется.

Ещё одна интересная деталь. Периодически ГК «Масштаб» и ОАО «Сбербанк России» проводит так называемые «ипотечные субботы», в которых могут принять участие все потенциальные покупатели.

Плюсы таких собраний в том, что в одном месте собираются все заинтересованные стороны, а именно застройщик-банк-покупатель. В рамках такого мероприятия для покупателей будут действовать специальные условия ипотечного кредитования, а менеджеры компаний-застройщиков подробно опишут проекты и проведут необходимые расчеты.

Мои выводы

Итак, подводя итоги всему вышесказанному, хочется оценить квартал таунхаусов «Кронбург» на 7 балов по 10-ти бальной шкале. И вот почему. Состояние объекта и его готовность (если принимать во внимание все очереди застройки) находится на серединном уровне, отстроенно около 50 % процентов посёлка.

На территории активно ведутся строительные работы со всеми вытекающими (рабочие, строительная техника и мусор). Коммуникации соответственно проведены только в готовые дома первой очереди. Территория поселка пока что не благоустроена, и это понятно, ведь вовсю ведутся работы.

Несомненным же плюсом является наличие реки Чечёры, которая прилегает к территории посёлка, и довольно близкое расположение лесного массива.

Добраться до посёлка, как уже было сказано, можно по Калужскому шоссе. На 12м километре поворот в строну посёлка Вяземское, и ещё несколько км по внутренней двухполосной заасфальтированной дороге. «Кронбург» обеспечен достаточно богатой внешней инфраструктурой, внутренняя же инфраструктура не сильно развита, но это, надеюсь, не помешает  комфортному проживанию.

Что же касается соотношения цена-качество, считаю, что цена, безусловно, завышена.  И эта «завышенность» колеблется в районе итоговой стоимости внутренней отделки и ремонта самой квартиры, с учётом разведения всех коммуникаций по этажам. Но, вы покупатели «можете не отчаиваться», ведь застройщик предлагает все эти услуги за отдельную плату.

P.S. Квартал таунхаусов «Кронбург» возводится на территории поселения Воскресенское, первые упоминания о котором уходят в далекий XVII век. Известно, что в начале XVIII века селом Воскресенское владел сподвижник Петра I – генерал-аншеф П.И. Ягужинский.

Позднее имение перешло фавориту императрицы Елизаветы – И.И. Шувалову, первому куратору основанного М.В. Ломоносовым Московского университета и президенту Академии художеств. В начале XX века Воскресенское приобрела племянница великого русского композитора П.И. Чайковского – Анна Львовна фон Мекк.

В Воскресенском проживала двоюродная сестра Чайковского – Анна Мерклинг, гостил брат – художник Б.М. Кустодиев. После революции на месте имения был организован совхоз, а на месте старой усадьбы создан поселок городского типа.

Елена Третьякова, специально для портала «Дом подберем»