Долевое строительство в Москве: итоги 2025 года и безоговорочное лидерство ТиНАО

Концентрация спроса на первичном рынке Москвы достигла пиковых значений: по итогам 2025 года Новая Москва (ТиНАО) аккумулировала более четверти всех зарегистрированных ДДУ. Это фундаментальный сдвиг, закрепляющий за присоединенными территориями статус главного драйвера столичного девелопмента, в то время как традиционные границы «старой» Москвы демонстрируют четкое разделение на востребованные западные/южные направления и аутсайдеров рынка.

География спроса: как распределились 122 930 сделок

Данные, опубликованные Управлением Росреестра по Москве, рисуют прозрачную картину покупательской активности. Всего за 2025 год ведомство зарегистрировало 122 930 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Эта цифра включает в себя как жилую недвижимость (квартиры), так и нежилой фонд (апартаменты, кладовки, машино-места).

Ключевой маркер прошедшего года — жесткая поляризация рынка. Покупатели голосуют рублем за конкретные локации, игнорируя другие. Заместитель руководителя столичного Росреестра Мария Макарова обращает внимание на то, что более половины всех сделок — почти 53% — пришлось всего на три административных округа. Остальные девять округов делят между собой вторую половину рыночного пирога.

Лидеры рынка: «Большая тройка»

Первое место с огромным отрывом удерживает ТиНАО (Новая Москва). Здесь было оформлено 32 634 первичных сделки. Это 26,6% от общегородского объема. Фактически, каждая четвертая квартира или помещение в новостройке, купленные в 2025 году, находятся на новых территориях. Это подтверждает тренд на смещение масс-маркета за пределы МКАД, где масштабная застройка позволяет держать высокие темпы продаж.

Следом за Новой Москвой идут округа, традиционно считающиеся престижными и комфортными для проживания, но с большим объемом предложения:

Южный административный округ (ЮАО): 16 203 ДДУ (13,2% рынка). Юг Москвы продолжает активно застраиваться, особенно в зонах редевелопмента промзон, что обеспечивает стабильный приток покупателей.
Западный административный округ (ЗАО): 16 025 ДДУ (13% рынка). Запад сохраняет статус одной из самых желаемых локаций для бизнес-класса и комфорт-плюс сегмента, практически не уступая ЮАО по количеству сделок.

Середняки и преследователи

Северо-Запад и Север столицы также показывают достойные результаты, хотя и отстают от тройки лидеров. СЗАО собрал 11 930 сделок (9,7%), а САО — 10 661 сделку (8,7%). Эти округа формируют крепкий «второй эшелон» спроса, предлагая альтернативу более дорогим западным локациям и более удаленным новым территориям.

Аутсайдеры статистики

Наименьшее количество договоров долевого участия фиксируется в локациях с либо исчерпанным лимитом пятен под застройку, либо с высоким порогом входа по цене, либо в силу удаленности (в случае с Зеленоградом). В конце списка оказались:

Юго-Западный административный округ (ЮЗАО): 3 860 ДДУ (3,1%). Некогда один из самых популярных округов сейчас демонстрирует снижение доли в первичных продажах.
Центральный административный округ (ЦАО): 3 705 ДДУ (3%). Низкий процент здесь объясним: центр — это штучный, элитный товар, где массовая застройка физически невозможна.
Зеленоградский административный округ (ЗелАО): доля рынка составила всего 1,1%. Это самый низкий показатель по Москве.

Декабрьский финиш: как закрывали год

Последний месяц года традиционно является индикатором настроений покупателей перед длинными праздниками. В декабре 2025 года Росреестр зарегистрировал 15 630 ДДУ. Структура спроса в конце года практически зеркально отразила годовую картину, подтверждая устойчивость сформировавшихся трендов.

Тройка лидеров в декабре осталась неизменной:

Новая Москва: 3 699 сделок (23,7% от месячного объема).
ЮАО: 2 379 сделок (15,2%).
ЗАО: 1 946 сделок (12,5%).

Интересно отметить, что в декабре доля Южного округа (15,2%) оказалась даже выше его среднегодового показателя (13,2%), что может говорить о выходе на сделку отложенного спроса или старте продаж в крупных проектах именно в этой локации под конец года.

Детальная статистика Росреестра (2025 год)

Для удобства анализа я свел все ключевые цифры из отчета ведомства в единую таблицу. Обратите внимание на доминирование первой тройки.

Округ / Локация	Количество ДДУ (год)	Доля рынка (год)	Количество ДДУ (декабрь)	Доля рынка (декабрь)
ТиНАО (Новая Москва)	32 634	26,6%	3 699	23,7%
ЮАО	16 203	13,2%	2 379	15,2%
ЗАО	16 025	13,0%	1 946	12,5%
СЗАО	11 930	9,7%	—*	—
САО	10 661	8,7%	—	—
ЮЗАО	3 860	3,1%	—	—
ЦАО	3 705	3,0%	—	—
ЗелАО	~1 300**	1,1%	—	—
ИТОГО	122 930	100%	15 630	100%

* В источнике не раскрыты точные цифры по остальным округам за декабрь.
** Расчетное значение на основе указанной в источнике доли 1,1%.

Экспертный взгляд: Сергей Варламов о цифрах 2025 года

Статистика Росреестра за 2025 год дает нам несколько важных сигналов, которые нельзя игнорировать ни инвесторам, ни тем, кто подбирает квартиру для жизни.

1. Эффект масштаба в Новой Москве
Цифра в 26,6% сделок в ТиНАО говорит о том, что для массового покупателя бюджет покупки остается главным критерием. Новая Москва, несмотря на рост цен в последние годы, все еще предлагает более доступный «входной билет», чем проекты внутри МКАД. Застройщики это понимают и продолжают выводить туда основные объемы предложения. Если вы ищете широкий выбор планировок и более низкий чек, вектор поиска неизбежно смещается в эту сторону.

2. Концентрация ликвидности
Тот факт, что 53% всех денег дольщиков оседают всего в трех округах (ТиНАО, ЮАО, ЗАО), показывает, где сейчас находится самая высокая ликвидность. Это важно для инвесторов: выйти из актива в этих локациях в будущем, вероятно, будет проще из-за стабильно высокого спроса. Округа-аутсайдеры (вроде ЮЗАО с его 3,1%) становятся нишевыми историями.

3. Общее охлаждение
Важно видеть контекст. В отчете Росреестра прямо говорится: по сравнению с 2024 годом продажи сократились как на первичном, так и на вторичном рынках. Ипотечных сделок также стало меньше. Это значит, что 122 930 ДДУ — это результат работы рынка в условиях жесткого давления (ставки, условия кредитования). Мы наблюдаем рынок покупателя, где спрос сжимается и фокусируется только на самых понятных и перспективных проектах.

Что это меняет для вас?

Если вы планируете покупку, учитывайте, что высокая конкуренция за лоты сохраняется именно в лидирующей тройке округов. В то же время, снижение общего количества сделок год к году может делать застройщиков более сговорчивыми в плане скидок и рассрочек, особенно в локациях, не попавших в топ-3.

Рынок недвижимости Москвы в 2025 году показал характер: он стал более избирательным, сфокусированным на новых территориях и качественных проектах Юга и Запада. Данные Росреестра — это не просто сухая статистика, а карта реальных приоритетов москвичей.