Законопроект о переходе на безналичный расчет в сделках с недвижимостью к 2026 году: конец эпохи банковских ячеек?

Госдума готовится рассмотреть законопроект, который сделает безналичный расчет обязательным для всех сделок с недвижимостью начиная с 2026 года. Эта инициатива направлена на полный отказ от использования наличных денег (включая банковские ячейки) при купле-продаже жилья, чтобы исключить серые схемы, повысить прозрачность налогообложения и обеспечить безопасность участников рынка.

Почему это обсуждают именно сейчас?

Разговоры о «обелении» рынка недвижимости идут давно, но текущая новость переводит дискуссию в практическую плоскость. До сих пор вторичный рынок жилья, особенно в Москве и Московской области, остается одним из последних бастионов наличного оборота. По разным оценкам, существенная часть сделок между физическими лицами проходит с использованием банковских ячеек, что позволяет занижать стоимость в договоре купли-продажи (ДКП) для ухода от налогов.

Государство планомерно закрывает лазейки для теневого капитала. После введения эскроу-счетов на первичном рынке, сектор новостроек стал практически полностью прозрачным. Теперь фокус внимания смещается на «вторичку». Если законопроект будет принят, 2026 год станет рубежом, после которого привычная схема «заложили деньги в ячейку — сдали документы в Росреестр» уйдет в историю.

Для Московского региона это фундаментальный сдвиг. Здесь высока доля так называемых «альтернативных сделок» (цепочек), где в одной связке могут участвовать 3–5 квартир. Наличные деньги исторически считались самым простым способом проведения взаиморасчетов в таких сложных конструкциях. Переход на безнал потребует перестройки всей логистики проведения сделок.

Суть инициативы: что изменится для продавцов и покупателей

Ключевое изменение касается способа передачи денег. Законопроект предполагает полный запрет на использование наличных средств как средства платежа по договорам отчуждения недвижимого имущества. Рассмотрим детали, исходя из доступной информации.

1. Ликвидация «серых» схем с занижением

Главная мишень законодателя — практика занижения стоимости в договоре. Сейчас стороны часто указывают в ДКП сумму, например, 70% от реальной цены, чтобы продавец избежал уплаты НДФЛ, а остаток передают наличными «за неотделимые улучшения». При обязательном безналичном расчете вся сумма должна пройти через банк. Это делает занижение бессмысленным и технически невозможным без высоких рисков блокировки счетов по 115-ФЗ.

2. Механизм расчетов

Вместо физической закладки денег в сейф, единственными легитимными инструментами станут:

Аккредитив: Безналичная форма расчета, где банк выступает гарантом. Деньги замораживаются на счете покупателя и переводятся продавцу только после регистрации перехода права собственности.
Эскроу-счет (для вторички): Аналог схемы с новостройками, который банки начинают активнее внедрять и для вторичного рынка.
Сервис безопасных расчетов (СБР): Экосистемные продукты крупных банков.

3. Контроль происхождения средств

При безналичном переводе банк обязан проверять источник происхождения средств (AML-комплаенс). Если покупатель приносит в банк 20 миллионов рублей наличными, чтобы положить их на аккредитив, ему придется подтвердить легальность этого дохода. При использовании ячейки этот контроль был значительно слабее.

Сравнение текущей и предлагаемой схем

Чтобы наглядно показать разницу, я структурировал данные о том, как проходят сделки сейчас, и как это будет выглядеть после вступления закона в силу.

Параметр сделки	Текущая ситуация (до 2026)	Предлагаемая схема (с 2026)
Способ передачи денег	Наличные (ячейка), аккредитив, СБР	Только безналичный расчет (аккредитив, эскроу)
Контроль суммы	Возможно занижение в договоре	Прозрачная сумма, равная переводу
Проверка денег банком	Минимальная (при аренде ячейки)	Строгая (финмониторинг по 115-ФЗ)
Риски для продавца	Фальшивые купюры, кража при перевозке	Блокировка счета, отзыв лицензии банка
Налогообложение	Возможность ухода от налогов (незаконно)	Полная налоговая прозрачность

Практическое значение для рынка Москвы и Подмосковья

Переход на безнал — это не просто технический момент. Это изменение психологии рынка. Вот как это отразится на реальных сделках в столичном регионе.

Влияние на цены

Прямого снижения цен ждать не стоит, но структура ценообразования изменится. Продавцы, которые ранее закладывали скидку за «быстрый кэш» или занижение в договоре, будут вынуждены показывать полную стоимость. Это приведет к тому, что налог (НДФЛ 13% или 15%) будет фактически закладываться в цену квартиры. Квартиры, которые находятся в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет), могут подорожать на сумму налога, так как собственники захотят получить ту же сумму «на руки».

Усложнение альтернативных сделок

В Москве, где цепочки из 4–5 квартир — норма, безналичные расчеты требуют высокой квалификации риелтора. Нужно грамотно «раскрыть» аккредитивы: чтобы деньги от покупателя первой квартиры автоматически ушли продавцу последней квартиры в цепочке. Банковские системы уже умеют это делать (транзитные аккредитивы), но процедура станет более бюрократизированной.

Безопасность или новые риски?

С одной стороны, исчезает риск получить «куклу» (пачку резаной бумаги) вместо денег или быть ограбленным у выхода из банка. С другой стороны, появляются риски банковской системы. Покупатели и продавцы будут тщательнее выбирать банк для проведения сделки, отдавая предпочтение системно значимым кредитным организациям (Сбер, ВТБ, Альфа и др.), избегая мелких банков, у которых могут отозвать лицензию в момент проведения сделки.

Кого изменения коснутся в первую очередь? Нажмите, чтобы узнать

В зоне риска находятся инвесторы-спекулянты («флипперы»), которые покупают «убитые» квартиры, делают ремонт и быстро продают. Им придется платить налоги с полной разницы между покупкой и продажей. Также это затронет тех, кто получил квартиру в наследство и хочет продать её раньше трехлетнего срока.

Экспертный взгляд: к чему готовиться?

Как эксперт, работающий с недвижимостью Москвы более 15 лет, я вижу в этом законопроекте логичное завершение цифровизации рынка. Мы уже перешли на электронную регистрацию (ЭР), и отказ от физических денег был лишь вопросом времени.

Моё мнение о последствиях:

Рынок станет чище, но дороже. Невозможность «спрятать» налоги переложит фискальную нагрузку на конечного покупателя. Продавцы редко соглашаются терять прибыль ради уплаты налогов — они просто поднимут ценник.
Конец «дикого» рынка. Уйдут в прошлое сомнительные схемы с расписками «на разницу». Для покупателя это огромный плюс: в будущем оспорить сделку, проведенную по безналу и полной стоимости, гораздо сложнее. Добросовестный приобретатель получает железобетонные гарантии.
Проблемы с ипотекой на «вторичке» решатся. Сейчас банки неохотно кредитуют объекты с занижением. При полном безнале банки будут видеть реальную рыночную стоимость залогов, что может (теоретически) сделать ставки чуть более гибкими для прозрачных объектов.

Что делать сейчас?

Если вы планируете продажу квартиры, которой владеете менее 3 или 5 лет, и рассчитывали на схему с занижением — у вас есть время до 2026 года (если закон примут в текущем виде). Однако я настоятельно рекомендую уже сейчас привыкать к работе «в белую». Налоговая инспекция уже имеет инструменты для выявления схем с занижением, сверяя цены с рыночными аналогами.

Для покупателей новость однозначно позитивная. Безналичный расчет — это ваш «цифровой след», который доказывает, что вы честно заплатили деньги за квартиру. В спорных ситуациях это главный аргумент в суде.

Dompodberem.ru продолжит следить за движением этого законопроекта. Как только появятся точные даты чтений в Госдуме или текст поправок, мы обновим информацию.