Средние ставки по ипотеке скорректировались до 20,5% к началу февраля 2026 года

К концу января 2026 года средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке в России опустилась до отметки 20,49% на первичном рынке и 20,5% на вторичном. Это изменение обусловлено пересмотром условий в крупных банках, в частности снижением ставок в ВТБ, а также техническим обновлением методики расчета аналитическим центром Дом.рф. Текущая динамика формирует новый ландшафт для заемщиков перед первым в этом году заседанием ЦБ РФ.

Рынок нащупывает дно: контекст снижения ставок

Начало 2026 года принесло рынку недвижимости сдержанный, но позитивный сигнал. После периода жесткой денежно-кредитной политики мы фиксируем снижение стоимости заемных денег. Для Москвы и Подмосковья, где средний чек сделки традиционно выше среднероссийского, даже корректировка на доли процента существенно влияет на размер ежемесячного платежа и итоговую переплату.

По данным аналитического центра Дом.рф, на которые ссылается РБК, тренд на снижение затронул оба ключевых сегмента рынка — и новостройки, и готовое жилье. Это происходит на фоне общего охлаждения спроса: согласно последним опросам, доля россиян, планирующих покупку жилья в ближайшие три года, сократилась до 16% — минимума за последние четыре года. В таких условиях банки вынуждены искать баланс между доходностью и привлечением качественных заемщиков.

Факторы снижения: рыночные и технические причины

Аналитики Дом.рф выделяют две фундаментальные причины, которые привели к корректировке средневзвешенных показателей в конце января 2026 года.

1. Агрессивная политика крупных игроков

Ключевым драйвером стало решение банка ВТБ. В конце января кредитная организация снизила ставки по своим рыночным программам сразу на 3,3 процентного пункта, установив их на уровне 19,3%. Поскольку ВТБ занимает существенную долю в общем объеме выдач, это решение математически потянуло вниз общероссисйский индикатор. Для заемщиков это сигнал: конкуренция за клиента среди топовых банков обостряется.

2. Изменение методики расчета

Второй фактор носит технический характер. С 24 января при расчете средней ставки изменились «веса» банков. Если ранее формула опиралась на структуру выдач 2024 года, то теперь используется актуализированная структура 2025 года (согласно отчету «Топ ипотечных банков в декабре 2025 года»). Это позволяет получать цифры, более точно отражающие реальную картину рынка прямо сейчас, а не исторические данные прошлого цикла.

Цифры: как изменились ставки за неделю

Динамика последней недели января 2026 года показывает синхронное движение в сегментах строящегося и готового жилья. Разрыв между ставками на «первичку» и «вторичку» стал минимальным, что нетипично для периодов действия широких льготных программ, но характерно для рыночного кредитования.

Сегмент рынка	Ставка на конец января 2026	Динамика за неделю
Первичный рынок (Новостройки)	20,49%	▼ снижение на 0,37 п.п.
Вторичный рынок (Готовое жилье)	20,50%	▼ снижение на 0,26 п.п.

Влияние ключевой ставки и прогнозы на 2026 год

Текущие ипотечные ставки тесно связаны с решениями Банка России. Напомним, что на финальном заседании 2025 года регулятор смягчил риторику и снизил ключевую ставку с 16,5% до 16%. Ближайшее заседание Совета директоров ЦБ РФ запланировано на следующую неделю — 13 февраля.

От вектора, который задаст Центробанк, напрямую зависит доступность жилья в ближайшие месяцы. Эксперты рынка осторожны в оценках, но допускают позитивный сценарий: при благоприятном развитии событий рыночные ставки по ипотеке к концу 2026 года могут опуститься до 15% годовых. Это станет мощным стимулом для покупателей, которые сейчас занимают выжидательную позицию.

Практическое значение для покупателей в Москве и области

Снижение средней ставки до 20,5% происходит в сложном информационном поле. С одной стороны, условия становятся чуть мягче. С другой — действуют новые регуляторные ограничения.

Фактор «Семейной ипотеки»: С 1 февраля вступили в силу изменения в программе семейной ипотеки. Теперь семья может оформить только один льготный кредит, а супруги автоматически становятся созаемщиками. Это отсекает часть инвестиционного спроса и заставляет людей тщательнее выбирать объект.
Стратегия рефинансирования: По данным Объединенного кредитного бюро, в декабре 2025 года выдачи ипотеки выросли в 1,5 раза. Это указывает на то, что заемщики берут кредиты по текущим высоким ставкам с расчетом на будущее рефинансирование, как только ставки опустятся до прогнозируемых 15%.
Охлаждение столичного рынка: Управление Росреестра по Москве зафиксировало снижение числа ипотечных сделок на первичном рынке в 2025 году на 22,4% (до 55 809 ДДУ). Это говорит о том, что текущий уровень ставок все еще является заградительным для массового покупателя в столице.

Комментарий эксперта

Сергей Варламов, эксперт по недвижимости:

«Мы наблюдаем классическую коррекцию рынка после шоковых значений. Цифра в 20,5% все еще выглядит внушительно, особенно для московского бюджета покупки, где тело кредита исчисляется миллионами рублей. Однако важен тренд.

Действия ВТБ по снижению ставки до 19,3% — это маркер. Крупные банки начинают борьбу за качественного заемщика, понимая, что при ключевой ставке 16% «запас прочности» позволяет немного подвинуться в условиях.

Для покупателя сейчас складывается интересная, хоть и непростая ситуация. С одной стороны, ипотека дорогая. С другой — продавцы на вторичном рынке и застройщики стали сговорчивее, так как спрос объективно сжался (в Москве минус 22% по ипотечным сделкам в новостройках за год).

Если вы планируете покупку сейчас, стратегия «купи сейчас — рефинансируй потом» становится рабочей версией, особенно с учетом прогнозов о снижении ставок до 15% к концу года. Главное здесь — трезво оценить свои силы на обслуживание долга в период до этого самого рефинансирования. Не стоит ждать мгновенного обвала ставок после 13 февраля, но вектор на смягчение уже задан».