В Москве утвердили два проекта КРТ в ЦАО и САО: что построят и когда начнут работы

Утверждение проектов КРТ в ЦАО и САО — это официальное решение правительства Москвы о реорганизации 13,02 га бывших промзон, которое обеспечит строительство 190 тыс. кв. м новой недвижимости (включая жилье по реновации и деловые центры) и гарантирует сохранение архитектурного наследия Виктора Лунца и Константина Мельникова.

Перезагрузка промзон: центр и север Москвы меняют облик

Для рынка столичной недвижимости любые изменения в Центральном административном округе — событие знаковое. Пятен под застройку здесь практически не осталось, поэтому механизм Комплексного развития территорий (КРТ) становится единственным способом вдохнуть жизнь в «серые зоны». Правительство Москвы утвердило планы по реорганизации неэффективно используемых участков сразу в двух престижных локациях: в Басманном районе (ЦАО) и Савеловском (САО).

Речь идет не о точечной застройке, а о переосмыслении целых кварталов общей площадью более 13 гектаров. Важная деталь для жителей и потенциальных инвесторов: город четко обозначил курс на сохранение исторической идентичности этих мест. В отличие от многих проектов «нулевых», здесь бульдозер не коснется зданий, формирующих архитектурный код районов.

Басманный район: жилье и спорт вместо складов

В Центральном округе изменения затронут территорию площадью 9,53 га. Локация крайне интересная с точки зрения логистики и окружения: участки расположены на пересечении Центросоюзного и Балакиревского переулков, зажатые между улицей Бакунинской и путями МЦД-3. Это историческая часть города, где промышленное прошлое соседствует с дореволюционной застройкой.

Что построят в ЦАО

Градостроительный потенциал площадки оценен в 137 тыс. кв. м. Основной упор сделан на жилую функцию и социальную инфраструктуру:

• Новое строительство: порядка 136 тыс. кв. м недвижимости.
• Назначение: жилые дома для программы реновации и объекты инфраструктуры, включая спортивный комплекс.
• Сохраняемые объекты: 1,43 тыс. кв. м.

Для рынка это сигнал: в Басманном районе появится новый качественный жилой фонд, который заменит ветхие пятиэтажки, при этом нагрузка на район будет сбалансирована появлением новых спортивных объектов.

Исторический контекст и сохранение наследия

Особого внимания заслуживает подход к историческим зданиям. В зону КРТ попадает комплекс общежитий бывшей фабрики по производству бумажной пряжи купца С.А. Горелова. Это образец промышленной архитектуры второй половины XIX века, спроектированный архитектором Виктором Лунцем. Здание будет сохранено.

Кроме того, решено не трогать монументальное искусство советского периода — две скульптуры 1970-х годов: памятник В.И. Ленину и монумент работникам Московского пищевого комбината, погибшим в годы Великой Отечественной войны. Это сохраняет преемственность поколений и атмосферу старой Москвы, за которую так ценят Басманный район.

Савеловский район: деловой кластер на Вятской

На севере Москвы, в Савеловском районе, реорганизации подлежат 3,49 га на улице Вятская. В отличие от проекта в ЦАО, здесь акцент смещен в сторону деловой активности, что логично, учитывая близость к ТТК и формирующемуся бизнес-кластеру вокруг Савеловского вокзала.

Параметры застройки в САО

Здесь планируется возвести 53,35 тыс. кв. м недвижимости. Согласно утвержденному проекту, это будут общественно-деловые объекты. Жилая застройка в этом конкретном лоте не заявлена, что усилит коммерческий потенциал локации и создаст новые рабочие места.

Вторая жизнь конструктивизма

Жемчужиной этой территории является знаменитый клуб фабрики «Свобода» — памятник архитектуры регионального значения, построенный в конце 1920-х годов по проекту легендарного Константина Мельникова. Это один из ярчайших примеров советского авангарда.

Здание не просто сохранили, но и наделили новой функцией. По данным источника, в июле 2025 года завершилась его комплексная реставрация. Теперь в стенах конструктивистского памятника располагается Дом русского бильярда «Москва». Такой формат приспособления памятников (adaptive reuse) позволяет интегрировать их в современную экономику города, не нарушая исторический облик.

Цифры и факты проектов КРТ

Для удобства анализа я структурировал ключевые показатели утвержденных проектов в единую таблицу. Эти данные помогут оценить масштаб изменений в каждой локации.

Район (Округ)	Адресные ориентиры	Площадь участка (га)	Общий потенциал (кв. м)	Функционал	Сохраняемые объекты
Басманный (ЦАО)	пер. Центросоюзный / пер. Балакиревский / ул. Бакунинская	9,53	~137 000	Жилье (реновация), спорткомплекс, инфраструктура	Общежития фабрики Горелова, памятники Ленину и рабочим МПК
Савеловский (САО)	ул. Вятская	3,49	53 350	Общественно-деловые объекты	Клуб фабрики «Свобода» (арх. К. Мельников)
Источник данных: Правительство Москвы

Практическое значение для рынка и жителей

Утверждение этих проектов несет несколько важных последствий для рынка недвижимости Москвы и жителей указанных районов.

Влияние на локации

1. Капитализация соседнего жилья. Ликвидация депрессивных промзон и появление новой инфраструктуры (особенно спортивной в ЦАО) традиционно повышает привлекательность района. Собственники квартир на Бакунинской и соседних улицах могут ожидать постепенного роста ликвидности своих активов благодаря улучшению визуального облика района.
2. Баланс функций. В Савеловском районе усиливается деловая составляющая. Строительство 53 тыс. «квадратов» коммерческой недвижимости на Вятской улице разгружает центр и создает точки притяжения трафика вне Садового кольца.
3. Социальный аспект. Реализация программы реновации в Басманном районе позволит жителям старого фонда остаться в привычной локации, получив современное жилье. Это снижает социальную напряженность, часто возникающую при переселении из центра на периферию.

Мнение эксперта

Ситуацию комментирует Сергей Варламов, эксперт рынка недвижимости:

«Мы наблюдаем эволюцию подхода к КРТ в Москве. Если на старте программы многие опасались, что развитие территорий превратится в тотальный снос, то текущие проекты в Басманном и Савеловском районах демонстрируют более тонкую настройку. Город научился работать с «тканью» района, вплетая новые объемы в исторический контекст.

Сохранение клуба фабрики «Свобода» и краснокирпичных общежитий Горелова — это не просто дань уважения истории, это экономически обоснованный шаг. Недвижимость с историей («heritage assets») всегда ценится выше, чем просто бетонные коробки в поле. Наличие таких якорей, как отреставрированный памятник конструктивизма или дореволюционная фабрика, создает у локации уникальный характер. Для покупателя и арендатора это маркер статуса и атмосферы.

С точки зрения инвестиций, Басманный район получает мощный импульс. Появление 136 тысяч квадратных метров нового жилья и инфраструктуры в такой плотной локации неизбежно приведет к обновлению социального состава и росту престижа конкретных кварталов у МЦД-3».

Справочно: Что такое КРТ?

Комплексное развитие территорий (КРТ) — это механизм, позволяющий городу вовлекать в оборот заброшенные или неэффективно используемые земли (бывшие промзоны, долгострои). Проекты КРТ предполагают не просто строительство жилья, а создание сбалансированной среды с рабочими местами, социальными объектами и дорогами.