Рынок новостроек премиум-класса г. Москвы: почему рублевые цены будут расти

"Стоит отметить, что перевод застройщиками в октябре-декабре 2014 года практически четверти всех предложений из долларов в рубли был довольно выгоден покупателям дорогого жилья. Многие девелоперы  при фиксации стоимости в рублях  исходили еще из летнего курса - 36 руб./долл. Это -  первая причина дальнейшего повышения цен при стабильно высоком официальном курсе доллара (более 60 руб./долл). –  постепенно цены  будут приближаться к официальному курсу. Вторая причина – с ростом курса доллара себестоимость строительства, конечно же, увеличилась, поэтому для того, чтобы  качественно достроить свои проекты застройщики также прибегнут к постепенному повышению цен в рублях…"
Дмитрий Халин,
Управляющий партнер IntermarkSavills
 
"В феврале 2015 года мы уже подняли цены на ряд наших строящихся объектов, и в дальнейшем планируем повышение по остальным – как в связи с ростом их строительной готовности, так и под влиянием ряда факторов общеэкономического характера.

В целом по рынку мы ожидаем роста рублевых цен на недвижимость. Ответственные девелоперы будут стремиться сохранить качество своих проектов, а с учетом общего подорожания материалов и оборудования сделать это без ценовой коррекции будет затруднительно. К отдельным предложениям  существенных дисконтов мы бы рекомендовали относиться настороженно: готовность застройщика к значительным скидкам может свидетельствовать о проблемах с финансированием проекта – в таком случае есть риск  срыва сроков строительства и снижения качества итогового продукта."
Ирина Прачёва,
Заместитель Генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест»

Коррекция валютных цен: за последний год средневзвешенная валютная цена предложения на рынке премиальных новостроек снизилась на 22%, курс российского рубля уступил доллару США 44%.
 
Напротив, рублевые цены в высоких ценовых сегментах продемонстрировали значительный годовой прирост (почти 40%), в первую очередь, реагируя на валютные колебания (многие проекты были номинированы в долларах США), а также на активность покупателей.

При этом по данным застройщиков в перспективе ближайшего полугодия рост рублевых цен запланирован не менее чем для трети предложений – для проектов, которые изначально продавали в рублях, он будет носить плановый характер, для новостроек, которые ранее фиксировали курс, это будет планомерное повышение ранее установленной рублевой планки.

Ценообразование проектов: в феврале 2015 года цены около 75% всех лотов на рынке премиальных новостроек зафиксированы в рублях, тогда как год назад это соотношение было 55% на 45%.
 
Более чем вероятно, что доля «рублевых» новостроек уже достигла своего предельного значения. Переломным моментом для ценовой политики ряда застройщиков стала осень 2014 года, когда началась резкая девальвация российского рубля. В этой связи ряд застройщиков перешли на рублевое ценообразование через фиксацию курса на определенном уровне, что можно рассматривать как своеобразный дисконт для покупателей – в октябре с 1 млн долл. США экономия могла доходить до 6-7 млн руб. при официальном курсе на конец октября 42 руб./долл. США.

Риск «заморозки» проектов: из 43 проектов, которые представлены на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса, 27 уже сданы ГК, 8 планируют вводить в эксплуатацию в 2015 году, остальные позже.
 
Это объясняет, почему снижение долларовых цен было в несколько раз ниже реальной девальвации рубля. Все основные инвестиции на рынке были произведены застройщиками на более ранних этапах строительства (закупка материалов, инженерии и т.д.). Фактически только для 8 проектов в этом году остаются обязательства по финальной оплате генеральным и субподрядчикам за завершение внутренних отделочных работ. Для таких проектов снижение цен застройщиками не планируется. Таким образом, почти две трети рынка находятся в зоне минимального риска с точки зрения не завершения строительства.

Как менялись цены за последний год?

Источник: IntermarkSavills