Рынок загородной недвижимости после кризиса начал чахнуть. Чтобы вдохнуть в него жизнь, девелоперы предложили покупателям схему, по которой можно осуществить свою мечту – ипотечное кредитование и покупку в рассрочку. Насколько это выгодно покупателям и каковы условия этих схем?
Не всякий может
Долгое время банки выдавали ипотечные кредиты только на уже построенные дома — получить кредит на строящийся загородный дом было нереально.
Но вскоре ситуация изменилась — благодаря деятельности Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Сперва, провели эксперимент в 2010 году — группа компаний Экодолье совместно с АИЖК реализовала пилотный кредитный продукт «Дом с участком» не в столице и ее окрестностях, а в проекте «Экодолье-Оренбург».
На основании соглашения с АИЖК о реализации данного пилотного проекта был разработан продукт АИЖК «Малоэтажное жилье». Благодаря этим мерам, доступность ипотечного кредита для покупателей возросла в разы.
Сегодня в жилых комплексах «Экодолье» у покупателей есть реальная возможность получить ипотеку на загородный дом, когда тот еще строится.
По отзывам одной из компаний, половина покупателей в эконом-сегменте хочет приобрести дом или таунхаус по ипотечной системе.
Однако не всем застройщикам удается договориться с банками по поводу ипотечной системы. Только крупные девелоперы могут успешно решать такие вопросы, предоставляя гарантии банкам.
Вот почему при выборе «ипотечного дома» нужно сперва изучить репутацию застройщика. Если он давно существует на рынке и уже реализовал несколько довольно крупных проектов, у него наверняка есть банки, которые будут поддерживать ипотечную программу.
Скажем, в послужном списке компаний Экодолье есть шесть проектов в активной стадии реализации. Как федеральному девелоперу, этой группе проще находить общий язык с банками.
Ипотека в банке
Ипотечная схема, по которой покупают дома и таунхаусы, достаточно популярна. Но, поскольку речь идет о больших деньгах и многочисленных квадратных метрах, при заключении договора надо быть бдительным.
По словам Ольги Кисариной, директора по маркетингу и продажам группы компаний Экодолье, перед заключением договора нужно обратить внимание на некоторые условия.
Прежде всего, это размер первоначального взноса и размер процентной ставки. Не менее важен срок кредитования и специальные условия банка – к примеру, как меняется ставка в зависимости от стадии строительства, какие документы вы должны получить, чтобы оформить кредит, каков должен быть уровень вашего дохода. Попросите рассчитать ежемесячные платежи.
Ведущие девелоперы рынка тесно сотрудничают с банками-партнерами и разрабатывают специальные условия кредитования, которые позволяют клиентам максимально выгодно оформить кредит. Банки идут навстречу своему стратегическому партнеру и предоставляют «партнерский приоритет», а он, в свою очередь, дает возможность индивидуально проработать задачу клиента.
Как правило, застройщики работают с несколькими банками по предоставлению ипотеки, поэтому есть смысл попросить рассчитать ежемесячные платежи в нескольких банках и выбрать наиболее приемлемые условиям аддерайтинга (процесса принятия страхового риска) и ежемесячных платежей.
Анна Борисова, начальник отдела ипотечного кредитования компании Kaskad Family, рассказывает, что в Kaskad Family работают специалисты по ипотечному кредитованию (ипотечные брокеры), задачей которых является подбор индивидуального варианта программы для кредитования каждого клиента.
Ипотечные брокеры бесплатно консультируют клиентов по оптимальному сроку кредитования, составляют ипотечный план на несколько лет, где отражается график платежей (исходя из семейного бюджета).
Важно, что брокер не только помогает подготовить все необходимые документы для банка, но и представляет в банке интересы покупателя на всех этапах сделки. Он всегда находится на связи для подробной консультации и может ответить на вопросы, которые возникают при сборе документов.
Ипотечные программы
Банками разработаны разные программы кредитования. Просмотрев их, вы можете выбрать ту, что подходит именно вам. В качестве примера можно взглянуть на варианты от компании Kaskad Family которая сотрудничает с банками «ВТБ 24», «Банк Открытие», «Банк Балтика», «Московское Ипотечное Агентство (МИА)», «Джи энд Ти Банк».
Ведущие девелоперы рынка тесно сотрудничают с банками-партнерами и разрабатывают специальные условия кредитования – наиболее выгодные для клиента.
Банки идут навстречу своему стратегическому партнеру и предоставляют «партнерский приоритет», который дает возможность индивидуально проработать задачу.
Например, для клиентов компании Kaskad Family, решивших приобрести таунхаус в поселке Сабурово Парк (12 км от Москвы по Пятницкому шоссе), в банках-партнерах «ВТБ 24», «Банк Балтика», «Джи энд Ти Банк» и «Банк Открытие» действуют следующие кредитные программы:
- Ипотечная программа № 1: первоначальный взнос от 10% на срок до 30 лет при ставке от 12,5% годовых;
- Ипотечная программа № 2: первоначальный взнос от 20% на срок до 30 лет при ставке от 12,5%;
- Ипотечная программа № 3: первоначальный взнос от 30% на срок до 30 лет при ставке от 12,15%;
- Ипотечная программа № 4: без первоначального взноса под залог собственной недвижимости на срок до 30 лет со ставкой от 11%.
Для тех, кто решил приобрести таунхаус в поселке Домодедово Таун (17 км от МКАД по Каширскому шоссе), действуют программы банка «Московское Ипотечное Агентство (МИА)» и специальное предложение банка-партнера «Джей энд Ти Банк»:
- Ипотечная программа № 1: первоначальный взнос от 20%, процентная ставка от 12,5% годовых на период после получения свидетельства о собственности и от 16% на период строительства на срок до 15 лет, максимальная сумма кредита до 3,5 млн рублей.
- Ипотечная программа № 2: первоначальный взнос от 20%, процентная ставка составит от 11% годовых в первый год кредитования и 17% годовых со второго года при сроке до 5 лет, сумма кредита от 2 млн. до 5 млн. рублей.
Для клиентов, которые планируют купить просто земельный участок с использованием ипотечных средств, компания Kaskad Family предлагает воспользоваться ипотекой под залог собственной недвижимости.
Это значит, что клиент, у которого уже есть своя квартира или дом (эта недвижимость и станет в будущем залогом), может взять в банке кредит на покупку другой недвижимости. Это может быть участок без подряда, дом, коттедж, таунхаус, дуплекс или квадрахаус.
Ипотечный кредит под залог – это отсутствие первоначального взноса и лояльные процентные ставки (от 11 до 13,5%). Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» сообщает, что ипотека распространяется на все объекты: те, что находятся на стадии котлована и уже введенные в эксплуатацию.
Разница только в величине ипотечной ставки: чем стадия строительства выше, тем ставка ниже. В ипотечной программе банка «ГЛОБЭКС» для покупателей жилья в поселке «Андерсен» (Новая Москва) действуют следующие условия: кредитная ставка в рублях на период строительства составляет от 12,3% годовых, после получения права собственности – от 11,5% годовых.
Пройдите в процедурную
Процедура оформления ипотеки и проста, и сложна одновременно. Вот пошаговая инструкция, которая поможет вам сориентироваться:
- После выбора объекта недвижимости и решения о привлечении ипотечных средств, клиент собирает пакет необходимых документов для предоставления их в банк. Пакет необходимых документов зависит от конкретного банка.
- Банк рассматривает документы и принимает решение о кредитовании (обычно это происходит в течение 2-5 рабочих дней. При положительном решении банк уведомляет клиента или застройщика о принятом решении.
- Застройщик готовит договор на приобретение недвижимости и передает его в банк на согласование.
- После согласования договора с банком, последний готовит кредитный договор и документы для страхования (при необходимости), информирует застройщика и клиента о готовности кредитной документации.
- Застройщик и клиент подписывают договор на приобретение недвижимости, клиент подписывает кредитную документацию в офисе банка.
- Клиент вносит первоначальный взнос (собственные средства) до даты проведения сделки.
- Клиент получает ипотечный кредит от банка в полном объеме в назначенную дату сделки.
В рассрочку
Застройщики предлагают своим клиентам разные варианты. Условия зависят и от конкретных целей, которые ставит перед собой девелопер, и от реализуемого продукта.
В среднем рассрочка от застройщика предоставляется от 1 до 3 лет, беспроцентно или под небольшую, по сравнению с ипотечными программами, процентную ставку.
По мнению Людмилы Цветковой, условия рассрочки различаются в зависимости от конкретного поселка. Не все застройщики озвучивают ее наличие публично, только по договоренности с покупателем.
При этом стандартная практика на рынке — предоставление беспроцентной рассрочки на 6 или 12 месяцев (если покупатель уже оплатил 30% стоимости дома). Например, в коттеджном поселке «Остров Эрин» (Новая Москва) предоставляется рассрочка на один год, если покупатель вносит 30% конечной стоимости дома.
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»
