Деньги должны работать. Эта поговорка применима и к недвижимости, которая давно стала источником дополнительного заработка. Многие инвестируют средства в квадратные метры. Что происходит на загородном рынке аренды сейчас?
До всяческих мировых потрясений деньги в недвижимость вкладывали охотно. Дома на нулевой стадии строительства разлетались как горячие пирожки. Теперь все иначе – рынок выглядит несколько уныло и похож на того, кто проснулся после разудалого пира – потертого, помятого и неуверенного. В такой тревожной обстановке платить за «нулевой цикл» опасно. Не факт, что к моменту сдачи площадь подорожает, и мы ее с выгодой продадим.
Многие домовладельцы хотят продать свои морально устаревшие дома и купить коттедж в одной из европейских стран. Некоторые хозяева намерены переехать в Европу на постоянное место жительства. Они выставляют на продажу свои красивые дома, но покупателей не находят.
Почему? Потому что за позолоченные колонны уже никто не хочет платить. К тому же правительство пугает нас огромными налогами на квадратные метры. В результате спокойно себя чувствует только эконом-класс, а особняки «с шиком», которые проходят как бизнес- и премиум-класс, все на нервах.
Дислокация
По словам руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлии Лукиной, среди арендаторов востребован широкий спектр предложений, однако к приоритетным направлениям по спросу относятся Рублево-Успенское, Новорижское, Минское, Киевское и чуть менее Калужское шоссе.
Именно здесь находится родина дорогих, добротных, красивых домов и таунхаусов. Кроме того, именно здесь заметно проседание цен. Специалисты отмечают, что ценник в среднем снизился на 20-30%. К примеру, аренда дома, расположенного в 30 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, стоила 10 000 евро в месяц, а сдан он был в результате за 7000 евро. По другим направлениям предложение тоже неплохое, поэтому выбор для арендатора велик.
Есть и необычные варианты. К примеру, в поселке «Фоминское» инвестор давно построил мини-городок на 6 домов внутри большого коттеджного поселка. Дома в этом городке изначально возводились для арендаторов – в них есть все необходимое для приятной жизни. Мини-городок имеет собственную огороженную территорию, охрану на въезде, собственную детскую площадку, на которую пускают детей из всего коттеджного поселка (чтобы привлечь побольше детей и создать им социально-насыщенную среду).
Цена
Пропуск в комфортную загородную жизнь стоит, конечно, по-разному. Престижные направления и качественные дома по-прежнему дороги, хотя и сильно подешевели.
До кризиса один немецкий предприниматель расселил свою семью на Рублевке, в большом доме. Стоило это ему тогда $20 000. Аренда дома, расположенного в 15 км от МКАД по Калужскому шоссе, стоила около $6 000. Сейчас такого же класса можно подобрать особняк на 20% дешевле.
Арендаторы, по мнению Юлии Лукиной, сегодня могут выбрать более интересный объект на свои деньги. Например, клиент, рассчитывающий на бюджет 350 000 – 400 000 руб. в месяц, найдет более дорогие объекты и при этом все равно выйдет на запланированный ценовой уровень.
Ситуация способствует торгу. В условиях, когда рубль скачет как на батуте, арендные ставки приравниваются к доллару, но с конвертацией в рубли. Ежемесячная оплата привязывается к иностранной валюте, либо высчитывается в рублях (стороны сами определяют валютный коридор, при котором происходит повышение цены).
Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» утверждает, что обычная, долгосрочная аренда дома в Московской области стоит в среднем 93 349 руб. в месяц, таунхауса – в среднем 141 826 руб. В сегмент домов входит большое предложение эконом-класса стоимостью от 5 000 руб. в месяц.
Сегмент же таунхаусов представлен в основном высококлассным жильем бизнес-класса и выше, отсюда и более высокая средняя цена найма. Начальный порог тут поднят до 24 000 руб. в месяц.
Краткосрочная аренда
Краткосрочная аренда – особая глава в жизни загородной недвижимости. Она живет по своим законам. Во-первых, цены сильно отличаются от ставок по долгосрочной сдаче в наем. Конечно, короткий отдых обходится арендатору дороже, но высокая цена компенсируется для арендатора тем, что она распределяется по всем гостям.
Таким образом, каждый участник короткого отдыха платит немного, а комфорт получает по полной программе. Пик краткосрочной аренды приходится на новогодние каникулы, но и корпоративы тоже зачастую проводятся за городом. Насколько выгодна такая форма аренда для владельца дома?
По словам экспертов, если хозяин решил сдавать свои квадратные метры в наем, ему лучше забыть о том, что он в любое время может отказаться от этого бизнеса и въехать в свое жилье быстро. Обычно наши люди ведут себя по-варварски. Самым ярким эпизодом в своей трудовой биографии поделилась хозяйка фирмы специализирующейся именно на краткосрочной аренде.
Однажды после отъезда гостей она вошла в одну из комнат и увидела, что кто-то из гостей не смог дождаться своей очереди в уборную и решил для этих спец целей воспользоваться углом комнаты. Поверх результата своей жизнедеятельности он водрузил прикроватную тумбочку – замел следы. Именно поэтому хозяйка фирмы советует не сдавать в краткосрочную аренду дом, в котором вы живете. Выкачивать арендные деньги можно только из второго дома.
На сегодняшний день наиболее популярный формат для краткосрочного найма – это коттеджи комфорт- и бизнес-класса. Арендаторы активно бронируют объекты, предвкушая праздник жизни. Стоимость аренды варьируется в зависимости от целого ряда показателей: перед Новым годом цена резко возрастает.
Например, дом, который стоил в сутки около 12 000 руб., может предлагаться на новогодние праздники уже за 37 000 руб. в сутки, при этом цена при долгосрочной аренды за тот же дом составила бы 150 000 руб. в месяц. Краткосрочная, или посуточная, аренда домов в Подмосковье стоит в среднем 12 272 руб. в сутки. Она начинается от 200 руб. в сутки с человека, или с 500 руб. в сутки, может доходить и до 40 000-50 000 руб. в сутки.
Специалисты уверяют, что аренда долго окупает вложения в дом, поэтому строить что-то только для последующей сдачи внаем невыгодно.
Защищайтесь! Если вы сдаете в аренду свой дом, то перед тем как туда въедут жильцы, надо составить грамотный договор. Прежде всего, арендатору надо защититься от порчи имущества.
В договор можно внести пункт, по которому во время найма на участке, в отдельном домике будет жить человек, который не только поможет справиться отдыхающим с агрегатами (сделать температуру в доме повыше или пониже и т.д.), но и будет следить за порядком, чтобы веселые гости не разметали дом по окрестностям.
Неплохо бы сфотографировать дом «до» и указать в договоре, какую ответственность несет арендатор, если он испортит имущество. Можно обойтись и простой описью имущества, в которой указаны параметры и характеристики предмета, а также указана его стоимость. Арендатор тоже может сфотографировать состояние дома, чтобы потом ему не приписали порчу того, что уже было испорчено.
Сезонная аренда
Если краткосрочный наем любит Новый год и прочие праздники, то сезонная аренда подразумевает, что летом в вашем доме будет проживать семья (скорее всего с ребенком, которому нужен свежий воздух).
В этом сегменте выигрывают недорогие дома или дачи. Искать подходящий вариант нужно заранее, в конце зимы, потому что в сезон на рынке останутся самые плохие предложения.
Для найма на лето арендаторы ищут дома, расположенные по тем направлениям, где семья проживает зимой, в квартире – в этом случае благодаря близкому местонахождению, транспортная доступность более удобна. Из этого следует, что летом оживают и менее престижные направления.
При составлении договора обе стороны должны прописать все мелочи. К примеру, можете ли вы пользоваться урожаем, который приносят яблони сливы смородина. Или же вас будут навещать хозяева с большими корзинами.
Граница ответственности Кто за что будет платить – этот вопрос волнует обе стороны. Обычно поселковые взносы оплачивает хозяин дома. На арендаторах только компенсация за потребленную электроэнергию и газ. Суммы, которые в Подмосковье платят владельцы домов, довольно высокие (особенно зимой), поэтому лучше выбирать дом небольших размеров – он сбережет ваш кошелек. В процессе эксплуатации могут возникнуть непредвиденные траты.
К примеру, может выйти из строя насос, подающий воду наверх, лопнет труба для подачи горячей воды. Эти траты лежат на хозяевах (если это не вопиющий случай, когда арендатор дебоширил и все разгромил). Домовладелец должен не только приобрести новый агрегат, но и взять под свой контроль починку.
Интернет оплачивает арендатор. Если его не устраивает качество связи, и он хочет перейти на другой тариф, это уже его задача. Яблоки и груши, поспевшие в конце лета, достаются нанимателям жилья, даже если они не ухаживали за садом. Вы ведь сдаете в аренду не только дом, но и участок.
Впрочем, это та сфера на которую не распространяются законы, поэтому все мелочи обсуждаются «на берегу» — еще перед тем, как люди заедут. В договоре следует прописать еще один важный пункт – кто отвечает за сгоревшие электроприборы, если произошел скачек напряжения. Владелец дома должен максимально обеспечить защиту от таких вещей и договориться с арендатором о том, что неиспользуемые приборы должны быть выключены из сети (постирали белье и вытащили шнур из розетки.
Цена аренды недвижимости от расположения
Цена аренды сильно зависит от расположения. Самые дорогие местности Подмосковья – Раздоры, Горки-2, Жуковка, Павловская Слобода, Барвиха. Вот цены на аренду домов по населенным пунктам:
Населенный пункт | Ср. цена, руб./мес. |
Раздоры | 369282 |
Горки-2 | 277424 |
Жуковка | 255064 |
Павловская Слобода | 233781 |
Барвиха | 208949 |
Немчиновка | 171729 |
Николина Гора | 153475 |
Николо-Урюпино | 146257 |
ДНТ Баковка-Набережная | 143943 |
Район д.Беркино | 138668 |
Новоглаголево | 136192 |
Солослово | 133502 |
Бронницы | 119701 |
Нахабино | 119029 |
Ларюшино | 116292 |
Аксиньино | 114178 |
Видное | 112120 |
Истра | 111869 |
Крекшино | 109950 |
Химки | 103733 |
Трудовая | 101778 |
Тарасовка | 101634 |
Жаворонки | 100612 |
Наро-Фоминск | 99256 |
Степановское | 97855 |
Красногорск | 96981 |
Старая Купавна | 94306 |
Дедовск | 93940 |
Снегири | 90405 |
Чиверево | 88220 |
Голицыно | 86624 |
Долгопрудный | 86220 |
Агафониха | 84427 |
Звенигород | 82459 |
Мытищи | 81637 |
Ивантеевка | 78949 |
Балашиха | 77566 |
Апрелевка | 76355 |
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»