Мысль о том, что при операциях с недвижимостью нужно обращаться к риэлтору, многих ужасает – кажется, что это впустую потраченные деньги. Некоторые смело берутся за дело сами. Но в процессе выясняется, что без грамотного проводника и шагу не ступишь.
Почему мы не можем обойтись без риэлтора и как минимизировать расходы на его услуги?
Информация бесценна
Есть газеты, интернет и даже платная база Winner, в которой собрано множество предложений по продаже земли и домов. Но, как только начинаешь общаться с риэлтором, обнаруживаешь, что существует ещё очень много вариантов, которых вы нигде не видели.
Более того, специалист знает не только адреса, но и количество продающихся участков, с подрядом они или без. Опытным риэлторам известно и состояние дел у застройщиков (если вы хотите купить именно дом-новостройку, то эта информация бесценна, ведь из-за кризиса многие поселки «подвисли» — ни с кем не проконсультировавшись, вы рискуете оказаться там единственным жильцом).
Также есть список неблагонадёжных застройщиков (это уже скорее для тех, кто задумался о покупке таунхауса) – официальных данных о том, кто вошел в «чёрный» список нет, но бывалые специалисты по недвижимости наверняка знают имена «героев».
Сергей Лавренкин, руководитель отдела продаж загородной недвижимости компании «Вивальди-Риэлти», отмечает, что покупка дома в Подмосковье с его неоднородной инфраструктурой, загруженными дорогами, подпорченной экологией, запутанной системой подведения и пользования коммуникациями, «особенностями национального строительства» – чрезвычайно непростая задача.
При этом в объявлениях каждый дом описывается как «лучшее предложение на рынке», и ни слова не говорится о его недостатках. Кто же поможет разобраться во всем этом хаосе? Только человек, для которого этот «хаос» является профессиональной средой, в которой он ориентируется так же, как рыба в воде, т.е. риелтор.
Вместо самостоятельного изучения объявлений, многочисленных телефонных звонков, продолжительных и, зачастую бесполезных поездок, вы получаете опытного «проводника», досконально знающего местность, рынок, юридические нюансы. Вы смотрите и выбираете только лучшее из лучшего. К тому же, кроме чувствительной экономии времени и денег, вы в этом случае получаете «на бонус» ещё и полное юридическое сопровождение сделки.
Риэлторское агентство берет с каждой сделки купли-продажи комиссию. Размер её зависит от того, какое положение занимает на рынке данная компания, и от стоимости сделки. В среднем при продаже дома вы заплатите 3-6 % от вырученной за него суммы. В комиссию входит весь перечень услуг.
Перед тем, как начать с вами работать, агентство предложит заключить договор на услуги. Если агент объявил вам комиссию меньше 3%, не обольщайтесь – он все равно выйдет на эти 3%, только вы об этом не узнаете. Покупатель комиссию не платит.
Опытный специалист
Покупая вторичную землю или дом, вы впадаете от риэлтора в фактическую зависимость, потому что самому вам не под силу изучить историю объекта. Вы даже не в курсе, что именно нужно выяснять. К примеру, приглянулась земля на берегу реки или водохранилища. А на каком расстоянии от береговой линии стоит дом?
Опытный специалист должен это выяснить, чтобы объяснить клиенту – отнимут у него дом в результате проверки или нет. Есть ли согласие супруга на продажу, не прописаны ли в доме несовершеннолетние дети (детский вопрос всегда внимательно изучается), назначение продаваемой земли – это неполный перечень того, что должен выяснить профессионал. Вторичный коттедж может быть подарен, заложен, разделен на доли.
Бывает, что сын ушел в армию, без него недвижимость продали, а он вернулся и хочет признать сделку недействительной. Всё это диктует те или иные действия со стороны покупателя. У специалистов есть свои ходы-выходы, методы проверки, знакомые в различных государственных учреждениях, особые методы работы.
Владимир Яхонтов, управляющий партнёр компании «Миэль. Загородная недвижимость», рассказывает, что их компания переняла западный принцип работы с клиентом: «3х3». Это означает, что риэлтор показывает клиенту 3 раза по 3 дома.
Если среди предложенных вариантов ни один не подошёл, значит, специалист не понял требований заказчика. Тогда приступает к работе следующий риэлтор. Это стимулирует посредника подобрать наилучший вариант, ведь риэлтор получает комиссию с продажи.
Нейтральная зона
С риэлтором вас связывают исключительно деловые отношения – не стоит думать, что этот человек будет о вас сильно заботиться. В его задачу входит поскорее подобрать для вас вариант, сделать свою работу и получить за это деньги.
Да, чистоту вашей сделки проверят, но не надейтесь, что, заметив у дома какой-то недостаток, риэлтор тут же сообщит вам об этом. Вполне возможно, что он либо промолчит, либо будет осторожно расхваливать объект. Его не интересует, насколько комфортным будет житьё в этом доме – важна только юридическая составляющая сделки.
Вот почему приглянувшийся дом нужно смотреть не единожды. При повторном осмотре возьмите с собой строителя, который выявит недостатки и прикинет хотя бы приблизительно, во что обойдется ремонт. Впрочем, риэлтор заинтересован не только в скорейшей продаже, он еще тайно надеется, что вы придете к нему снова, если задумаете другую операцию с недвижимостью. Вот почему многие работают честно, с отдачей, с желанием подобрать хороший вариант.
Какой специалист достанется вам? Тот, для кого клиенты – конвейер или тот, кто рассчитывает на длительное сотрудничество? Неизвестно. На всякий случай можно обмолвиться, что в будущем вы еще собираетесь продавать квартиру или старую дачу.
Агентства уверяют, что гарантируют чистоту сделки. Риэлторы действительно проверяют, насколько покупаемый дом «чист». Но по факту, на гарантии не стоит рассчитывать – если дело дойдёт до суда, вам придётся сражаться одному вместе со своим адвокатом. Агентство скорее всего найдёт способ уйти от ответственности.
Николай Винидиктов, исполнительный директор компании Clayton&Boyers, советует: если вы покупаете коттедж на вторичном рынке, вам необходим человек, который пользуется специализированными, расширенными базами данных. Риэлтор предложит гораздо больше вариантов для просмотра и поможет определиться с выбором.
Необходим риэлтор и по ещё одной причине: он сможет получить скидку на понравившийся дом. Профессиональное ведение переговоров с продавцом и грамотная аргументация позволят снизить цену на 5-15%, что с лихвой окупит расходы на риэлторские услуги.
Если вы выбрали дом, который понравился и другим покупателям, то риэлтор найдет способ перехватить его для вас. Например, он предложит представителю продавца дополнительный финансовый бонус либо за счет своего профессионализма (среди необходимых качеств хорошего риэлтора – скорость действий) быстрее других выйдет на сделку.
При выборе специалиста поинтересуйтесь его стажем. Если в компании есть хороший наставник, а новичок – хороший ученик, то через год он сможет квалифицированно работать, а через 2-3 года станет профессионалом со связями, пониманием рынка, хорошим багажом знаний и навыков.
Хитрости покупателя
Совсем обойтись без риэлтора мы не можем – это уже ясно. Но можно снизить его присутствие, тем самым сократив свои расходы. К примеру, вы звоните в агентство и высказываете свои пожелания. Вам перечисляют более-менее подходящие объекты, указывая их месторасположение и название поселка.
Следующим этапом должен быть совместный выезд для осмотра дома или земли, но вы можете проехаться по названным адресам и самостоятельно. Прибыв на место, зайдите в правление и спросите, кто продает землю или дом. Шансов, что вас направят к продавцу, очень много. Тогда вам надо будет заплатить только за юридическое сопровождение сделки, что, конечно же, дешевле.
В начале весны рынок недвижимости оживает. Если вы собрались продавать или покупать дом, то вам надо быть готовым к апрелю-маю. В этот период есть шанс выбрать то, что вам по душе, или удачно продать уже построенный коттедж.
На все случаи жизни Мы не только покупаем, но и дарим, делим доли между детьми, продаём. И в каждом случае лучше воспользоваться помощью риэлтора. К примеру, вы хотите разделить доли с супругом или братом, сестрой. На каждый подобный случай есть свой договор, свои нюансы при сборе документов.
Риэлтор подскажет, что именно надо делать: возможно, вы хотите перевести дом на другое лицо, потому что надоело платить большие налоги – тогда переводите дом на маму-пенсионерку, так как пенсионеры освобождены от подобных налогов. Или вам нужно поделить доли, а на участке помимо жилого дома есть нежилые строения – как быть с ними, ведь у нежилого строения может быть два собственника.
Словом, в этой сфере столько нюансов, что одному вам в этом не разобраться. У профессионалов с опытом в «портфолио» есть множество разных сделок и, следовательно, неплохая подкованность в юридических тонкостях.
В крайнем случае они проконсультируются со своим юристом из агентства. Если сделка пройдет удачно, подружитесь с риэлтором – возможно, он еще пригодится.
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»
